非法改動單位如何影響按揭貸款 (上)

早前一個位於將軍澳單位被發現拆除部份主力牆而受到市場關注，據悉屋宇署評估情況後發出建築命令，要求1個月內完成修復主力牆。主力牆內部藏有鋼筋，是支撐樓宇結構及用作承重的牆身，若主力牆被拆，便有可能構成樓宇結構風險。由於按揭貸款涉及將物業抵押予銀行，銀行須確保按揭物業完好，若然單位有較嚴重違反《建築物條例》的改動，基於單位有潛在結構風險，在完滿解除有關法庭命令前，銀行一般不會批出按揭貸款。那麼，對於一些曾進行改動、加建或僭建的單位，又或單位已被屋宇署發出建築物命令(Building Orders)，銀行是否必然拒批按揭?

買賣流程當中，買方可從土地查冊紀錄瞭解單位是否已被發出違反《建築物條例》的命令，第24條(Section 24)是較常見的建築物命令，主要是關於拆卸、移去或改動建築物，簡稱「拆卸令」，例如單位有違例僭建、改動、加建工程如天台玻璃屋、加建簷篷/圍板，內部間隔改動等，被勒令拆除僭建物又或還原改建部份。若查冊顯示單位有第24條建築物命令，現時較多銀行做法是先評估有關違例改動的類型及嚴重性，以及若需進行清拆修復工程的複雜程度及/或費用，再決定是否接受承造有關按揭貸款。

若非屬於涉及結構性或較大風險如拆除主力牆、改建開放式廚房引致阻塞逃生門及影響消防安全條例、又或僭建物危害單位結構等，銀行仍可就着較輕微的僭建改動批出附帶條件的按揭貸款，最常見做法是要求借款人簽署一份承諾書(undertaking)，承諾對於有關建築物命令負起所有責任及涉及之費用。但留意，由於過程當中增添了額外評估及安排視察物業等工序，按揭審批時間或因而有所延長。