追蹤物業估值變化

近來二手市道相當疲弱, 十大指標屋苑過去幾個週末都只錄得零星成交, 交投活動續於低位橫行。一手市場方面, 縱有個別新盤因貼市開賣而錄得可觀入票量, 但缺乏大型盤源持續應市底下, 始終未能形成氣候, 驅動不了整體樓市。而早前鬧得滿城風雨的一手上會問題, 源於有個別新盤的第二期價單減價開賣, 或有機會拖累早前第一期貴入貨的單位估值, 從而影響辦理中的上會審批, 相關憂慮依然纏繞市場, 令部份小業主仍難安寢。

從物業估價角度看, 市場變化無可厚非, 反映客觀事實的物業估值亦不會永遠只升不跌或者一成不變。發展商按疫後市況調整減價促銷, 無疑對早期貴價入貨的單位構成一定壓力。若然銀行或者估價行相應下調早期買入單位的估值, 買家就有機會因估價不足而需要額外抬錢上會, 影響可謂深遠。可幸的是, 物業估價從來都不是一個絕對值(absolute amount), 而是一個經過精密計算、綜合多角度考量的專業意見, 於一個可接受的估算範圍內, 它都可以是個合理的物業估值。這次估價行對呎價13,000元至15,000元區間都能提供十足估價倒是一個實例, 但若然呎價大幅超出合理水平就真的愛莫能助了。

現時樓市仍處整固期, 上述的情況將無可避免不時發生, 作為投資者或是業主, 若能時刻追蹤物業估價走勢變化, 對策劃任何財務安排都將無往不利。

作者為中原測量師行估價部聯席董事 張世昌先生

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