新盤設按揭利息保障，足以抵消加息影響？

近日有新盤為買家提供首3年的利息保障，買家於銀行按揭貸款首三年期間，若供款利息高於第一期供款息率又或是3.375%（以高者為準），買家可獲得利息差額作為補貼，而總利息補貼的上限約為樓價1%。這個優惠條款相當新穎，於加息周期下，對買家有實際幫助。

 

我們用一個實例看看按揭利息保障是否足以抵銷加息的影響。如若單位折實價約為425.5萬元，買家選用即供計劃，借80%按揭，以現時大行新盤最低按息為3.375%，連同按揭保費計算，月供約1.54萬元，如若在第2期供款起，按息升0.25厘至3.625%，並維持至提取貸款後的第36個月，單計利息支出部分，35個月一共多了約2.5萬元，仍未觸及最高樓價1%之補貼上限（即42,551元），可完美抵銷加息影響。不過如若加息幅度達0.5厘的話，多出的利息支出便達5萬元，發展商的補貼便不足以全數抵銷加息的影響。

(圖表) 假設樓價: $4,255,100.00，而按揭利息保障為樓價1%= $42,551。

實際按息	3.375%	3.625%	3.875%
加息幅度	—	0.25%	0.50%
月供	$15,372.90	$15,832.60	$16,325.10
首36個月   利息支出	34.18萬元   (由第2期至36期   的利息支出   約為 33.21萬元)	35.71萬元	38.21萬元
差幅		+約 2.5萬元	+約5萬元

   

不過，現時大部分新盤買家都傾向選用建期付款，而現時綜合市場分析普遍都認為香港加息周期已貼近尾聲，預計未來半年至一年內最多加息幅度為0.25厘，如若至2024年新盤入伙時，息口或者已經「加定」，再上調的機會不大，到時這個「按揭利息保障」就如發展商所說，是一個心理保障為主。

 

近年新盤的優惠愈來愈多元化，如想了解不同優惠及補貼下，自身的供款付擔或是還款能力，單靠網上簡單的按揭計算機或未能全面反映實況，如需更精確計算，建議找專業的按揭代理協助，便不用自已「計到頭都大」。

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