醫管局員工置業貸款知多D (上) – 息率有幾抵？
日期：2023-04-29
配合政府挽留人才方針，醫管局於去年底推出全新版本的員工置業貸款計劃，據悉計劃反應不俗，預計將於今年6月起陸續發出原則上批准書(AIP)，市場預期可為樓市添加一批購買力，這個計劃的吸引力是什麼呢? 用家需要注意什麼?
醫管局員工置業貸款計劃的亮點是息率優惠及高成數按揭配套，幫助員工上車置業又或轉按慳息，計劃當中，醫管局為員工貸款補貼上限3%之年利率，實際按息可低至1%，明顯低於市場按息介乎3.375%至3.625%；計劃設有貸款額上限為48倍基本月薪或$600萬(以低者為準)，員工可再向指定銀行申請按揭貸款，員工置業貸款及銀行按揭總額可高達樓價的90%，換句話說，員工可透過這個貸款計劃獲得高達9成低息按揭，當中無需支付按揭保費。
低至1%按息固然吸引，但用家需留意按息計算方法，以瞭解當息率升跌時對於供款負擔的變化。醫管局員工貸款的按息由當局釐定，當息率不高於4厘時，因有當局補貼3厘利息，員工只需支付1厘按息，當息率高於4厘，員工便需支付有關按息與3厘利率的息差。以當局文件提出的例子看看，例子指出按息為HIBOR+1.55%，鎖息上限以最優惠利率P現為5.875%計算，以最近1個月HIBOR約3.3%計，按息為4.85%，減去補貼之3%年利率，員工需付的實際按息便是1.85%。
假設一位月薪約14萬元的醫生由申請按保轉為使用員工貸款，購買一個價值$1,000萬之單位，以月薪48倍計及$600萬貸款額上限計，他可借足600萬元員工貸款，再配合高達$300萬銀行按揭，合共高達9成按揭，除了可節省數十萬元按揭保費，以上結合員工貸款及銀行按揭的平均按息現為2.35%，明顯低於市場按息約3.375%。這是以員工貸款佔比較大的效果。若果這位醫生希望按照自己入息水平「盡借」9成按揭，他可購買高達$1,500萬單位，向銀行申請5成按揭共$750萬，再配合$600萬員工貸款，貸款額合共高達$1,350萬，按揭成數達9成，高於按保計劃可造之貸款額上限$960萬(按揭成數64%)；但基於銀行按揭佔比較大，結合員工貸款及銀行按揭的平均按息約為2.7%。
留意，雖然以上可見使用員工貸款的按息低於市場水平，可收慳息之效，但由於按揭年期限於長達20年，而銀行按揭年期可長達30年，上述例子計的每月供款總額對比一般銀行按揭反而多一點，用家宜於入市前先計算自身供款能力是否足夠，下期再續談這一點及有關注意事項。
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