地王入標價反映的利潤與風險

最近，政府公布了旺角商業地王的入標價，最低標價的樓面地價竟然只有每方呎453元，比新界的農地地價還要低。有評論認為，即便已成交的樓面地價每方呎不足4,000元，仍然遠低於同區朗豪坊最新估值的平均呎價格約19,000元。這種「麵包貴過麵粉」的現象，若成為恆常現象，將對香港的樓市造成深遠影響。

我起初看到這個評論，真的不明所以，因為「麵包」牽涉了人工成本，貴過原材料的「麵粉」是正常不過。但實際上，評論的意思應該是，即使旺角商業地王的樓面地價加入了建築成本，仍然遠低於同區現有物業的每方呎價格。然而，這種分析卻忽略了發展商所需利潤的因素，而利潤也是成本之一。

利潤反映風險，風險愈高，發展商要求的利潤就愈高。因此，發展商對旺角商業地王提出如此低價，顯然對商業物業未來存在一定的風險感到擔憂。在市場暢旺時，筆者曾為一些小型投資者計算投資地價。當時投資者要求下調利潤比例，以計算出最高投標價。然而，在市場下跌時，這種情況會完全相反。

 

 

作者為中原測量師行執行董事張競達先生

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