估價是一個意見

早前有報道指，某大型地產代理行經紀被指因涉及關於物業估值的失實陳述， 疑將兩間銀行分別估價為520萬元和550萬元的情況，簡化成兩間銀行都估到為520萬元，卻漏報最高估到為550萬元的事實。物業成交後，被業主發現繼而追討略為賣平了的損失，最終以減佣和解作結。從事物業估價業務多年的筆者認為，今次過失事件涉及物業估價的一大概念，作為業主、準買家又或是地產經紀都需要時刻留意。

物業估價從來都是一個意見(Opinion of Value)。有別於一加一等於二，520萬元還是550萬元，兩者都可以是合理估算的市場價值，相較談論對與錯，物業估價更著重合理性。現時銀行及估價行普遍採用的估價計算方式，一般都會選取市場上類似的成交個案，再按景觀、樓層、面積、市況等各項因素作出適度的微調比較，最終計算出可供參考的一個估值意見。當中既涉及客觀實在的成交及物業數據，同時亦存在主觀的微調因素，例如5%至10%座向及景觀分別、每層約0.3%樓層差距計算、2%至3%面積分野微調、還有若干分析市況的指標數據等等。所以說估價結果只是一個可供參考的意見絕不為過，因此才會出現不同的銀行或估價行有高低的估價差距，而不是只有一個絕對值(Absolute Amount)。一般而言，只要這個估值意見於計算上沒有太大問題或出錯，它的正負一成內差距仍屬於可接受的估價範圍。現實生活中，若然業主最初開價550萬元，經談判後成交價為520萬元，難道說銀行估價550萬元就是錯了嗎？而520萬元就一定是對的估價嗎？反之亦然。

當然，這次事件中經紀的確有必要如實將所有銀行估值，都轉告賣方自行考慮採納，相信於520萬元至550萬元這個被認為合理的估值範圍內，業主應該都能夠安心獲取銀行的十足估值。

作者為中原測量師行估價部聯席董事 張世昌先生

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