一手可售單位積存，壓力加在二手

離九龍東 CBD2、港鐵啟德站僅約 7 分鐘步程的低密度 House – 「嘉峯匯」，全個屋苑僅4楝，非常矜貴罕有，已於今年內沽出3伙，足見受歡迎程度。

近日一手盤開價比前年下跌約7%至10%不等，初時因為不同期數重新開價，沒有造成正面衝擊，再其次是不同座向、不同面積單位有所折讓，最不傷痛是現樓完成交樓後，新買家以差不同12至18月前樓花價同價便可買即買即住，由於面價不太差異，所以減價不明顯。不過最近形勢大有不同，有樓盤明明確確同一期的餘下單位大大折讓出售，令到同項目買家在短短8至9個月便要承受跌價百萬元的傷痛感，令到有不少分析便乘機把數字推列出來預測一手盤有強烈減價的壓力。

有數字分析說市場現時可提供的住宅單位約79,000伙，以過去三年一手住宅銷售宗數平均數一年大約售出14,568伙，如果按此進度需要5年才能消化積壓的新盤，但是當中有未獲批預售樓花同意書的單位53,000伙，筆者便覺得有玩數字遊戲之嫌，這53,000伙不能說是積壓吧，連預售同意書也未批或者未申請便已計入積壓，實在是無端加諸市場壓力。

依筆者看，已落成未售出的16,000伙以及已獲批預售樓花同意書的未售出單位10,000伙可算是市場供應，這兩個數字已足夠令發展商要想辦法銷售，尤其是一些項目所在的地段以及位置都是未來有大量新增供應的地區，需要快速銷售以量求勝，所以最近一般大型屋苑的價格一旦回升至一定水平接近新盤價時，成交便遇到阻力便是這個原因。

四月份一般市場的成交量較早前下跌三成，主要是買家在市場對照過後，如果業主企價硬淨影響他們入市速度他們便迅速轉向態度友善的一手貨尾，盡快落實置業計劃。雖則市況沒有太大的上升刺激可期，不過息口有快見頂的趨勢，加上中國全面通關後，各國貿易團急不及待訪華商談，中國市場或是中國產品的重要性十分明確展示，在如此情況下，香港的人流、資金流的活動肯定活起來；香港經濟不會下滑，要置業安居還是早着早享受，難得發展商要追數，作為買家自然選有利可圖的項目進攻，遇上二手業主難議便向新盤尋寶，因為一手供應在2023年積存不少，現時價格相宜自然壓着二手價了。