商業地皮招標結果強差人意，該如何調整招標策略？

根據差餉物業估價署的數字，2022年寫字樓落成量約有378萬平方呎，較2021年的75萬平方呎高出了超過5倍。2022年疫情仍未消退，而三月初的俄烏戰爭帶來的能源危機，加劇了通貨膨脹，損害了全球的經濟。在戰爭初期，寫字樓買賣的宗數仍表現不俗，但自六月起買賣的表現便逐漸下滑，直到今年二月，整體水準僅達2022年高位的一半左右。在經濟環境如此惡劣的情況下，要消化大量的新供應當然非常困難。這個現象大家是難以預計的，因為寫字樓動工興建需時，當時香港或全球經濟的表現仍十分強勁，沒有人預料到物業落成時會遇到疫情及戰爭雙方面的夾擊，所以常言道 “計劃往往是跟不上變化”。

這不難解釋為何最近數幅商業用地的招標結果都強差人意。以最近旺角商業地王為例，早期預測該地王將以超過百億元的價格成交，但最終僅以47億元批出，比業界估算的最低價還要低15%以上。儘管地皮位於旺角商業區，鄰近旺角東鐵站且商舖價值有一定潛力，但畢竟商舖只佔整體樓面的一小部份，最主要的還是樓上的寫字樓部份。過往市道比較暢旺的時候，發展商可能只要求3%的回報率，但現今的環境不同，在風險增加的情況下，如果發展商將租金回報率由上述的3%加至4%，那麼地價就會大幅下調。在寫字樓空置率居高不下，外圍經濟環境仍不明朗的情況下，入標發展商要求較高的回報率是不無道理。

因此，政府在再度推出商業地皮時，務必謹慎小心。畢竟土地乃珍貴之資源，售出一幅即減少一幅。現在香港剛剛復常，待零售業推升整體經濟後，企業擴張之機會將大增，進而提高對寫字樓樓面之需求。當對寫字樓的面積之需求增加時，發展商對寫字樓的前景便會更有信心，在風險相對較低的情況下，出價投地有機會比現今更進取。因此，我建議政府無需急於短期內再度推出商業用地，宜待市況於半年後較為明朗後，再考慮適時推出。