施政報告利二手 難扭轉跌勢

特首林鄭月娥發表任內第3份施政報告，在社會嚴重紛爭環境之下，以應對房屋問題作為重頭戲，希望可紓解民怨。放寬由香港按證保險有限公司為首次置業人士提供9成按揭保險樓價上限，例如由400萬元提升至800萬元等措施，對二手樓市有直接刺激作用，惟難阻樓市跌勢。

施政報告公佈一系列房屋措施，可見政府已作短、中、長期考量，顯示政府解決問題的誠意。為協助首次置業人士，會放寬由香港按證保險提供的按揭保險計劃的樓價上限，首次置業人士（即申請時並未持有任何香港住宅物業）可申請最高9成按揭貸款的樓價上限，將由現時400萬元提升至800萬元，而可申請最高8成按揭貸款的樓價上限則會由600萬元提升至1,000萬元；後者可以包括自用樓換樓按揭。

施政報告中對物業市場最直接影響的，相信是提高按揭保險的樓價上限，等同「減辣」。今次施政報告將8成按揭及9成按保樓價上限提高近1倍，為首置買家提供更多選擇。以往首置客受制於二手樓400萬元以下選擇甚少，往往被逼投向提供高成數按揭的一手樓。現時放寬按保樓價上限，相信可即時激活1,000萬元以下的中小型二手物業，相信二手1,000萬元以下物業，於今年第4季成交量可較第3季增加約30%，由每月平均2,000多增加至3,000多宗。

放寬了按保樓價上限，由400萬元提高至800萬元，盤源大增20多倍，首置人士會有更多二手樓盤源可供選擇，不必一定要去買一手新盤。惟仍需接受供樓負擔的壓力測試，政府具誠意助市民上車不妨考慮降低壓力測試門檻。

發展商在一手新盤提供大量優惠，令買家入場費比較低，不少首期不足但又有能力供樓的買家投向一手市場，會令整體樓市無以為繼。以往二手樓市入場費高企，造成門庭冷落，不利換樓鏈持續，長遠有損整體樓市運行。現在政府設法「減辣」推動二手樓流轉，是有利樓市換樓鏈繼續保持，令樓市購買力生生不息，反而有助整體樓市長遠發展。

惟於社會事件及中美貿戰陰霾兩大因素困擾，樓價難以回升，相信新措施有效減慢樓價下跌速度，料第4季樓價仍會回落3-5%，上半年升幅料報銷。但會呈現量升價跌狀況，好過早前的價量齊跌。