住宅租務細節 不能輕率

今年港產電影百花齊放，很多都具有質素而且不斷創新票房紀錄，當中新春期間上映的《毒舌大狀》更贏盡口碑。電影當中一幕筆者較為深刻，主角多年前處理一宗看似簡單的案件，為了取悅及方便他人，未有認真依足程序與客戶書面確認，及後導致客戶蒙受冤獄。不但影響客戶利益、更有損自己專業、在故事中亦使主角一直內心不安後悔。

這一幕亦令筆者回想起多年前，當時負責一個住宅屋苑的物業管理工作，屋苑有一定保安措施防範陌生人闖入。或許因為保安人員的一時鬆懈，有日一名非屋苑住客，越過屋苑重重關卡，走到大廈天台輕生。雖然一個人打算輕生旁人亦未必阻止得了，但事後檢討會想想，假若當天只要任何一個關卡認真處事，至少可以避免事件在那刻發生，也許亦可救回一個生命。

我們有時候的工作可能看似微不足道，但往往過度的自信心、或是一時的貪方便或好心，就會讓事情鑄成大錯。在物業租賃上，亦經常見有不少業主，為了節省打釐印的費用，在租約期滿後只是以口頭形式與租客續租。業主這樣處理或許基於對租客的信任，認為沒有必要每事都以合約形式確認，不過萬一有日與租客出現租務糾紛，法庭並不會接納沒打釐印的租約，另外因為沒有租約條款可以參考，雙方的權利與責任亦會變得含糊不清。

連租約單位不宜當交吉出售

亦見過有業主為了更容易出售物業，在物業尚有租約的情況下，以交吉狀況售予買家。由於買家打算購入物業自住，如果物業附有租約，銀行未必可以審批較高成數按揭。雖然租約一般都帶有「生約」條款，理論上業主可以根據條款給予通知期或賠償，要求租客遷出。不過現行法律都會保障租客租住權，假設租客因各種理由未能按合約通知遷出，業主也不可強行把物業收回，最傳統的處理方法需要到土地審裁處申請收樓令，而整個法律程序亦需時2-3個月。假設業主因為租客未能遷出而不能在物業成交日期向買家交收物業，這個時候或會導致違約甚至可能需要賠償。

所以任何看似微小的事情，如果草率了事，所受的影響可以很深遠。處理物業租賃涉及很多大大小小繁瑣事情，需要花心機時間去留意及小心處理，遇有不明白的地方亦應多找專業人士聽取意見或委托合適人士處理。

 

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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