放寬按保 推動換樓鏈

香港最新一份施政報告放寬1,000萬元或以下住宅單位的按揭保險，不僅能夠刺激這個價格範圍的樓盤成交量，最重要作用是推動樓市的換樓鏈重新發揮作用。因為各種印花稅及收緊按揭辣招實施9年以來，入市成本大增，換樓鏈功能大幅削弱，造成樓市成交萎縮。

假如換樓鏈運作正常，擁有400方呎住宅業主要改善生活質素，賣樓之後可換入600方呎單位，擁有600方呎業主賣樓之後可買800方呎單位，如此類推。但自從辣招生效並不斷加辣之後，二手樓成交量大幅插水。2010年二手樓成交量有超過12萬宗，但辣招及加辣之後，由2011年的7萬多宗再暴跌至去年4萬多宗。

二手樓業主難以賣樓套現，何來換樓能力，二手樓交投持續呆滯，換樓鏈作用亦失效，市民沒辦法依靠換樓改善居住質素。這9年來二手樓市一直被辣招冰封，不少地產代理無法生存之外，相關行業如銀行、律師樓、廣告、搬運等生意亦大減。

有些二手樓業主打算換樓，但假如自己現有的單位在二手市場無法售出，換樓計劃亦要暫停或押後，對樓市是不健康的打擊。

現在將按保放寬，業主放售住宅物業進行換樓的意欲亦提高，二手樓買賣明顯增加，但亦因驟然間有大量二手樓盤盤源供應，樓價未見飊升，只能處於止跌回穩的境地。由於入市成本降低，業主賣樓比較以前容易，對於換樓活動有不少幫助，換樓鏈的作用亦告復甦。想買二手樓的買家亦因盤源增加而有更多選擇，不再像過往無盤可揀。只要換樓鏈恢復，買賣兩難情況減少。