買樓慳印花稅 小心慳出禍

印花稅 | 「借人頭」源於樓市「辣招」

買樓要「借人頭」，事關政府自2010年起，為壓制樓市而推出「辣招」，在辣招下，非首置買家需付樓價15%印花稅，而以公司名義買入物業更需額外繳付樓價15%，即合共30%稅款。相對地首置買家僅需以從價印花稅稅階計算，最高僅為樓價4.25%，若單位是豪宅，相差的稅款可以千萬，甚至以億元計。因此，不少人為「慳稅」，都會考慮在買樓時「借人頭」，以親友的首置名義買樓。若買家本身為內地客，欲購入1億元物業，需繳交30%印花稅即3000萬元，而如果「借人頭」以首置名義買樓，稅款為425萬元，足足相差2575萬元。

印花稅 | 「靠父幹」買樓隨時惹業權爭拗

另外，現時銀行審批按揭相當嚴格，部分年事已高，亦未必有穩定工作的父母，難以向銀行申請按揭，故會由有穩定收入的已成年子女申請按揭。而因申請按揭時申請人必須為業主，故不少父母會由子女作為「掛名」業主。在此情況下，若子女後來就賣走物業與作為幕後買家的父母決定不一致，就非常容易引起爭拗。

若希望避免此情況發生，首先在按揭申請上，可由有穩定收入的子女作為父母的擔保人，一方面更容易通過銀行審批，另一方面可繼續保留申請人的業權，即父母仍可作為單位業主。另一個方法，是父母可選擇與子女預先簽定一份信託聲明，列名物業可由子女以信託人方式持有，當中列明子女會成為物業名義上的持有人，但實際業主為父母。即使日後有爭執，父母業權仍有保障。視乎複雜性，信託聲明一般費用約數千元。

如若父母及子女在業權上有爭執，父母需在法庭上提出證據，包括上述信託聲明、買樓資金、供樓紀錄、差餉、管理費等支出實際上由父母提供等。

印花稅 | 「借人頭」可被稅局徵稅

要留意的是，買樓時「借人頭」，首先就涉及虛假陳述及瞞稅等刑事罪行，因買家買樓時須在律師樓宣誓，包括聲言自己是首次置業人士，以豁免15%從價印花稅及15%的買家印花稅，以及須宣誓買入這項物業是「代表自己行事」，而「借人頭」買樓，即物業不單是「代表自己行事」因出錢買樓的幕後買家實際上亦是業主。若幕後買家本身已持有物業，稅局更可追討從價印花稅及買家印花稅差額。

更嚴重的是，若「借人頭」是物業買入多年後才被揭發，即當年需要支付的印花稅嚴重遲繳，除會被罰款最多5萬元外，稅局有權加徵少徵稅款3倍的稅金。以上述1億元單位為例，若稅局發現買入時涉瞞稅，稅局有權收取2575萬元差價的3倍，即7725萬元。

另外，對幕後買家而言，因只有土地註冊處文件內登記好，才有最終業權保障，單位業權100%屬於「人頭」，若「人頭」擅自把單位賣走，亦難以從刑事角度控訴「人頭」詐騙。而若想從民事追討，則需要證明買樓資金、供樓紀錄、差餉、管理費等支出是由幕後買家負責。不過，若從民事追討，或有機會被稅局發現當年涉虛假陳述及瞞稅行為，從而需負上刑事責任。

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