拆息跌用H按？ 封頂息宜與市場按息一致
日期：2023-02-18
近數月港元拆息波動性較大，去年12月期間，受年結及美息上升等因素影響，與樓按相關的1個月拆息曾高達5%十多年新高水平。今年1月起港元拆息持續回落，1個月拆息跌至2月14日報2.12%，以市場H按息H+1.3%計，H按實際息率3.42%已跌穿市場上主要二手物業P按息3.475%及部份銀行H按封頂息3.625%。
現時二手物業按息當中，有部份銀行提供之P按息為3.475% (P-2.15%; P:5.625%) ，低於H按封頂息率3.625%(P-2%; P:5.625%)，故此近月吸引不少二手物業按揭用家選用P按，P按比例亦因而增加。近日拆息回落，有按揭用家基於H按息跌至3.42%低於P按息3.475%，正在考慮選用H按還是P按。
要先留意一點，港元拆息其實較少時間與美息有如此大差距，過去十年1個月港元拆息與美息差距平均約0.15厘，鮮有現時差距超出2厘，故此未來港元拆息仍有機會回升至較貼近美息一點。基於上述及拆息波動性較大，用家選擇按揭最好仍以H按封頂息與市場按息作比較，封頂息以不高於市場按息及P按息較佳，一旦拆息升穿封頂息，H按用家仍可以不高於市場按息水平供樓。
今年初港美息差已超過1厘，在過往此情況已增加套息活動誘因，然而，2月初美國加息期間美元拆息續升，港元拆息卻仍然連日不升反跌，反映港元資金充裕，相信是本港投資環境向好令市場資金留港意欲大。截至2月14日1個月港元拆息與美息差距擴闊至約2.5厘，港匯始觸及弱方兌換保證，促使金管局入市承接港元沽盤。由於港美息差拉闊至甚大差距，套息誘因增加下，金管局仍有機會再需入市令銀行結餘縮減，這情況下拆息有機會回升令港美息差返回收窄趨勢
現時不少銀行為一手物業提供之H按封頂息率低至3.375%，與P按息一致，故此仍較多按揭用家選用H按; 而部份銀行提供之二手物業P按息低至3.475%，低於H按封頂息3.625%，用家未必基於近日拆息下跌便改選H按，然而，市場上亦有部份銀行可為二手物業提供H按封頂息與P按息一致，按息介乎低至3.375%至3.625%，這些銀行的按揭用家以選用H按為主，故此二手物業各有P按及H按用家支持。
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