發展商按揭步入高息期，又撞正樓價下調，轉回銀行按揭有難度？

客戶3年前買入約660萬元的單位，做了發展商的80%一按，當時息率P-2%，以未加息的最優惠利率(P) 去計算，實際息率3%，但近一年已步入較高息的供款階段，息率轉為P-1%，由於近數月接連加息2次，供樓實際按息升至4.375%，每月供款較一年前多逾5,000元！如客戶不轉按，數月後第4年開始供款息率會升至P+1%，即逾6厘息。

 

客戶難以轉回銀行按揭的原因是由於他已做家人的按揭擔保人，想轉回銀行按揭，按揭成數比較沒有做擔保的人士少10%，即最高按揭成數只可做70%，再加上過去3年樓價沒有很大升幅，多家銀行為他的單位估值，與3年前購入價一樣是660萬元(即最高可貸款金額約為462萬元)。以客戶只供款約3年來說，未償還貸款額約為500萬元，客戶要轉按至銀行按揭，便要補回38萬多元差額才可以。可是客戶最多只能補約10萬元資金，是否無計可施？只能捱貴息呢？

 

最後，我們為客戶找到一家估值較高的融資機構，估值達700萬元，借70%，貸款額490萬元，合符客戶只補10萬元差價的目標，貸款年期維持原按揭的剩餘年期27年，息率3.125%，每月供款約2.3萬元，較客戶轉按前每月供款少3,500元。也同時避免客戶要支付明年開始的P+1%高息。

 

過去筆者都多次提醒，做按揭擔保人前，要先考慮一下之後的置業計劃，因為當做了按揭擔保人後，信貸報告中會顯示出有「mortgage count」，日後若想做按揭時，銀行會將可批出最高按揭成數扣減10%。同時，若做了擔保人或已有按揭在身，在銀行眼中便是「multiple mortgages」，供款佔入息比率亦要扣減10%。建議作決定前，可先找專業人士分析及做部署，日後置業時便不會失預算。

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