考驗估價功力

去年本地樓市價量齊跌, 不論發展商新盤還是二手市場交投量都錄得按年明顯萎縮, 而部份反映整體樓價的指數都回落了一成半到兩成不等, 疲市輪廓相當明顯。受到俄烏戰事、環球疫情、經濟疲弱、息口抽升、股市動盪等利淡因素影響下, 客戶端都比以往更明白物業價格正受到重壓, 銀行以及估價行的相對保守取態變得無可厚非。 踏入新一年, 氣氛一下子又轉變了, 市場活動因通關突襲而悄悄起動, 估價變得困難多了。

物業估價工作向來是離不開科學分析的藝術, 既要根據實在的成交及物業數據, 進行一系列的科學計算與分析, 最後揉合藝術成份以更具人性化及前瞻性的方式呈現估算結果, 簡單講就像廚師與食材。 面對市場環境突變, 雖然成交數據仍然滯後反映早前的市況, 但個別屋苑 (亦並非全線屋苑) 已觀察到出現反價的情況, 似有觸底反彈之苗頭。 與此同時, 移民急走盤又好、對後市睇淡的減價盤也好、因息口上漲引致回報率下降的投資盤都仍舊在線供應, 令成交走勢變得混沌, 分析變得困難。 在此等轉角市初期, 估價師既要審視該物業屋苑有否真的出現止跌回升, 又要考量合理的回彈幅度 (因成交數據參差與不足), 加上客戶端的心態似有所改變, 都相當考經驗與功力。 可幸筆者從事的測量行受惠於母集團龐大的成交數據庫, 至少能獲得最新鮮的食材炮製出美味小菜。

作者為中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生

__________________