豪宅地流標，地價見頂？

近日豪宅成交出色，其中ST. GEORGE’S MANSIONS現樓吸引大量買家，筆者到會所感受超凡的華麗設計。

在新的一年首次豪宅地赤柱環角道地皮，政府不接受入標的全部四份標書，代表發展商出價被看成較為保守，而政府似乎展示不是求錢不計價的態度。因為上一次標售的啟德、宋皇臺站地皮，市區核心地段接納了每呎地價約6,138元後，市場一般都驚覺地價大折讓的趨勢，回看市區重建在土瓜灣榮光街的小區發展，上一幅土地成交價在短短7個月便是跌幅24.7%批出。另外安達臣道商業地，由領展每呎樓面地價約5,501元，到新地每呎地價約2,684元，後者呎價較前者大幅低約51%。再到啟德地，鄰近啟德城西岸的地價由每呎樓面地價約10,220元到15,000元，最新是每呎地價約6,138元由長實中標。在2022年至2023年度賣地表上出現過流標，大幅跌價的地皮個例。由此，市場普遍都以此趨勢來估值新土地價，是次赤柱豪宅地在上年政府推出2022-2023年度賣地表時，市場看好這幅地王價，保守估計超過百億地價，可是物業市道在2022年下半年的急速變差，實在令到發展商要重新計算下一步的投資策略。

2022年全年一手銷售宗數10,315宗，比起2021年的17,650宗大減40%有多，是自2013年來9年的新低，二手更是只得34,735宗，同樣減少近4成，比較往年的成交真是可怕數字，一手住宅銷售金額只得1,087億，因此可見發展商的資金回籠、不夠理想，再要投資大額地皮有條件的公司不多，所以雖然赤柱環角道是難得的豪宅地皮，因為涉及開發資金不少，所以也只是得四份標書入標。

本港的物業發展商在過去幾年的土地增加上也頗積極，大家都有不少儲備等待發展。經過疫症的三年困局，賣樓速度並不如期。同時在上一週期入地成本不平，現今加息週期至買家負擔能力減弱，樓價向下擺，如果再搶貴地，便有可能出現蝕本項目，所以自2022年第四季開始，土地價格便逆向了。雖然是次豪宅地流標，但市場並沒有太悲觀，因為市況在通關的刺激下，市民信心恢復，更相信人流、物流回復正常往還後，資金活動，自然便可產生經濟力量，一切都會動起來。本月1,000萬元以下的交投量迅速回升，不少屋苑成交已經在追上月全月的成交量，價格更是低位回彈5%-8%，買家不敢再試新低還價，因為不少他們曾經參觀的物業成交價已高於他們看的時候，有見及此便加速入市，信心回升明顯可見。