有報稅、有糧單、固定入息為何不能批出90%按揭？

做90%按揭審批要求會較做80%按揭嚴格，包括要符合沒有持有香港住宅物業、固定受薪、有稅單及糧單，如要加擔保人，擔保人必須為直系親屬並同住於按揭單位內。以上各項要求中，最易理解錯的，便是「固定受薪」，過往不少人誤解「固定」是每月出糧戶口金額「固定」便可以，但其實申請九成按揭的人士，只有在僱傭合約中有列明的雙糧才會計算，佣金收入即使每月金額相同，亦不算作「固定受薪」。同時，自組公司創業，即使每月有固定出糧給自己，也不符90%按揭要求，最高只能申請80%按揭。 近日我們便接到誤解「固定受薪」定義的求助個案，客戶自行找了多家銀行也只能批出80%按揭，令他大失預算，有沒有解救方法？

這個案中，客戶購入單位前，已準備找父母作擔保人，因為父母皆有糧單及稅單，他自行計算三人加起來入息足以滿足壓力測試要求。於是便放心買入一個約800萬元的單位，打算做90%按揭，年期30年。

怎料，客戶自行找了3家銀行，3家銀行皆回覆客戶不符合90%按揭的條件。原因是客戶的父母皆是受僱於客戶父母的公司，雖然有稅單及糧單，要歸類作自僱人士，最高只能做80%按揭。也即是說，客戶要多籌約80萬元去支付首期，令他大失預算。

我們接手後，發現客戶沒注意90%按揭的申請準則，首先，是擔保人的年齡，客戶完美忽略了父親年齡已達63歲，對於高成數按揭的擔保人，年齡超過60歲便已較難獲批。其次，客戶亦沒有注意父母皆受僱於父母聯合全資擁有的公司，於銀行眼中便等同於是自僱人士。另外，客戶亦沒注意擔保人的入息證明種類，會影響到審批結果。其實，客戶媽媽除了幫忙父親的公司外，她本身亦是公營機構的會計主任，有受僱證明，亦有糧單，不過為支票出糧，用這個作入息證明，雖然收入較父親公司的收入低一點，但是卻符合「固定受薪」的要求。同時，我們再建議客戶用妹妹去頂替爸爸作擔保人。最後，成功協助客戶申請到90%按揭。

要提提大家， 揀選按揭擔保人時，要留意的除了留意收入外，亦要留意對方是否自僱人士、佣金收入、年齡、信貸狀況以及有否按揭在身。另外，有時不是有多少收入便全部交上去做審批便一定最理想，就如上述個案，客戶媽媽雖然做會計主任的入息較低，但卻較適用客戶的情況。建議找專業的按揭代理協助，可省時又更順暢。