拆解兩大明星盤 一個頻蝕讓、一個有錢賺?
日期:2022-12-25
近十年有數個新晉豪宅屋苑深得明星、藝人的寵愛,被形容為「明星盤」,當中以清水灣傲瀧及白石角逸瓏灣較為人熟悉,兩盤雖獲「明星」加持,但二手轉售獲利表現卻相當迥異,有人有錢賺、亦有人蝕住賣。
其中樓齡約有六年的傲瀧,屋苑屬低密度設計,位置遠離市區,私隱度高,故吸引明星聚居,業主可謂星光熠熠,最為人知包括有藝人袁偉豪及張寶兒夫婦、商台DJ少爺占、歌手關智斌、視帝王浩信、以及歌手周柏豪等。
然而,屋苑二手蝕讓不斷,單計今年,傲瀧錄得約九宗二手買賣,當中七宗帳面蝕讓,蝕幅由4%至21%不等,最慘烈一宗帳面輸600多萬元;至於帳面獲利個案只有兩宗,賺錢比例僅兩成多,賺幅分別僅2%至3%,估計扣除基本使費後,要微蝕離場。
單計今年,傲瀧錄得約九宗二手買賣,當中七宗帳面蝕讓,最慘烈一宗帳面輸600多萬元。
反觀,另一新晉低密度豪宅白石角逸瓏灣,入伙七年,同樣吸引不少明星進駐,業主有包括藝人陳小春夫婦、胡杏兒夫婦、王祖藍等。參考資料,逸瓏灣II 今年暫錄18宗二手買賣,15宗帳面獲利,賺錢比例約83%,帳面賺幅由4%至45%不等,餘下三宗則蝕1%至7%。
其中藝人王祖藍早前以4,580萬元沽出逸瓏灣 II 一伙連花園特色戶,持貨六年帳面勁賺逾「八球」,物業升值約23%。去年其堂舅父、財經界人士冼國林亦沽出同座單位連車位,作價9,280萬元,六年帳面獲利1,911萬元或26%。
逸瓏灣 II 於2014年推出首批200伙,向買家提供最高19.25%折扣,令折實平均呎價低至11,554元。
為何兩屋苑均主打低密度,高私隱豪宅定位,二手表現卻如此迥異?參考的逸瓏灣 II 於2014年推出首批200伙,向買家提供最高19.25%折扣,令折實平均呎價低至11,554元,低於同區其他一手盤近兩成,甚至被形容為貼近成本價開盤,以催谷銷情。相反傲瀧2018年初推出,當時正值樓市高峰時期,首張價單推196伙,折實平均呎價19,571元,售價由最低2,000萬至逾億元不等,相當進取,「撞正」近四年樓價升勢放緩,未能令累積可觀升幅,近年沽貨損手個案不斷。