為何銀行上調按息後轉按仍吸引？
日期：2022-12-24
上期提及最近銀行已接連上調新造按息,例如由P-2.5%調整至P-2.25% (有關P現為5.625%)，按揭計劃之實際息率便由3.125%上升至3.375%; 換言之,若按揭用家現時以舊有按揭計劃之息率供樓, 照道理不會希望轉按,因為息率較高、利息支出較多。然而,即使轉按誘因減少的時期,市場上仍始終有一定之轉按需求,轉按登記仍佔市場達2成或以上,原因何在?
市場上有着不同的轉按需求，當中包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭,例如用家希望轉走已快屆滿低息蜜月期的發展商一按，又或轉走財務公司高息樓按, 另外是轉按兼物業套現、甩走擔保人、延長還款期等, 亦有一項誘因越見普及, 當銀行提供吸引力大的按揭回贈,按揭用家或會透過轉按賺取可觀的回贈作為資金運用。
事實上，今年銀行對於轉按業務採積極取態, 提供的現金回贈為近年新高。雖然銀行已陸續上調新申請的按揭息率，但當中仍有個別銀行可提供調整前之按息優惠尾班車，實際按息低至3.125%(以H按封頂息P-2.75%計), 與一些業主現有供樓息率一致,而銀行提供的可觀現金回贈高達貸款額的2.1%, 以$500萬按揭額為例,當業主成功轉按後,按息及每月供款不變的情況下,扣除轉按律師費支出約$8,000後,仍可賺得高達$97,000銀行回贈金額。從這個例子看,你會發現,轉按誘因其實仍相當大。
用家只要仔細計計數，或會發現即使新造按息高於現有供樓息率，轉按後亦分分鐘賺得更多更著數。同樣以$500萬按揭額作例子，若轉按後按息將由現時之3.125%升至3.225% (由H按封頂息P-2.5%轉為P-2.4%; P現為5.625%), 利息雖上升0.1厘, 但每年利息只是多出約$5,000,轉按後銀行回贈卻高達$105,000,扣除轉按律師費及兩年罰息期內多出的利息約1萬元($9,908)後,仍賺得高達$87,000回贈金額。當然,按揭供樓可長達30年,而並非罰息期之兩年,但由於兩年後罰息期已過,大有機會可再轉按又或作其他安排, 善於靈活運用按揭計劃的用家會選擇先透過轉按賺得可觀回贈,即使兩年後未可轉按，有關回贈金額其實已可再抵銷逾17年的利息差幅,期內用家很大機會已成功再轉按又或另作其他安排例如樓換。
