呼吸Plan遇上樓價跌 箇中陷阱不可不知
日期：2022-12-21
發展商為促銷新盤，部分會提供「呼吸Plan」，讓買家不用過壓力測試及毋須提供收入證明便可成功借錢買樓做業主，而在首兩至三年的蜜月期，更可享形形式式的供款優惠。直至蜜月期過後，這些業主回歸現實，卻遇上加息周期及樓價下行，凸顯了箇中陷阱。
呼吸Plan向來是缺乏財務實力買家的糖衣毒藥，因這些按揭計劃在首兩至三年會提供林林總總的供款優惠，如：免息免供、還息不還本、還本不還息等，然後在蜜月期過後急速加辣，主要在供樓利息上的變化，從首兩至三年貼近市場按揭貸款利息，至後期採用P-1%至P+1%等辣息。
因此，選用呼吸Plan的買家心裏明白，在蜜月期過後必須轉至一般銀行的按揭計劃，以解決高息問題，而難度在於如何成功轉按。過往新盤入伙後，業主們往往會待額外印花稅(SSD)鬆綁期過後才開始將單位善價而沽，由於樓市續升，成交對物業估值不會造成壓力。
時移勢易，樓市近月充斥著劈價求售氣氛，一些信心不足的業主過了SSD已急不及待蝕讓離場，好像將軍澳LP6、將軍澳Monterey、大角咀利奧坊·凱岸等。新盤出現二手成交，銀行有機會參考成交價為新盤估值，當減價蝕讓成交愈多，影響了單位估值，呼吸Plan業主轉會難度便愈高。
值得留意的是，若呼吸Plan的買家購入貨尾單位，雖然可即時入伙白食白住數年，但由於新盤已屆現樓，在大批樓花期購入單位的業主收樓後，過了SSD便有機在跌市期間減價甚至蝕讓出貨。在平衡時空下，呼吸Plan買家表面上仍在白食白住，但暗藏著蜜月期過後的轉會估值不足風險。
另一個呼吸Plan陷阱出現在還息不還本計劃，部分呼吸Plan提供首兩年免供，第三年還息不還本的「優惠」。買家宜留意還息不還本變相是租樓住，而且在最優惠利率(Prime Rate)持續上調下，部分計劃利息高達四厘以上，高於一般銀行按揭息率。假設樓價600萬元，貸款額540萬元，供樓年期30年，第三年按揭息率四厘，每月利息約18,900元，計落貴過租樓。
