樓價走勢升跌的因素

蝕讓個案容易理解，只需找到物業個案當年的成交價，再和現在的成交價作對比便可以得知，如果物業是比較近期買入的，震撼性就會比較大。但另一方面，那些大型屋苑的每週成交價的波幅往往令我感覺納悶，很多時會出現樓市整體下調，但卻錄得每週有樓價上的升幅，所以有時真不明白這些屋苑的平均售價的升跌是如何釐定。

筆者作為一名專業測量師，在多年前讀書時，大學教授已經提及每一個物業都是獨特的。即使同一個屋苑，同一幢大廈，單位大小間隔一樣，樓層高度不同亦會對價值有影響， 1樓的單位與30樓的單位總會有些分別吧！

因此，如果上週成交的是一個位於1樓的單位而本週成交的是位於30樓，那麼去計算升跌幅的時候就有機會錄得正增長，單憑數字走勢未必會反映到實際市況。在單幢大廈尚且如此，在一些大型屋苑則更為複雜，一些大型屋苑如太古城等，牽涉多幢大廈，當中樓齡、設計及景觀都各有不同，如果純粹單單將每星期的平均價去比較的話，誤差就可以非常之大。除此之外，如果在樓市淡靜，買賣成交不多的時候，一兩個偏離了市場的成交就可能影響了整個分析。

要認清楚每個樓宇的走勢，就要將每個單位的成交轉化為一個指標價，即是將屋苑的其中一個單位作指標，將來所有成交的單位再與這個指標單位作比較及調整，調整後的售價則代表了這個指標單位的價錢，那麼每周的平均價到時就代表這指標單位的平均價，從而我們就可以知道這屋苑每周的實際表現是如何。

以上計算方法其實就是一些物業價錢指數的基本運算模式，就好像筆者所屬的中原集團，它的中原城市領先指數就是利用某屋苑的成交價在與當中其中一個指標單位作比較，經過分析及調整後所得出來的，因此理論上都可以做出每一個單位的修正價錢，這亦是日後發展成為網上估價的基礎。