按揭基本功 揀選銀行4大考慮因素

若是首次置業者，在申請按揭路上或有機會感到迷惘，不知怎樣找來最適合自己的銀行做按揭。揀選按揭銀行主要有四大考慮因素：

因素一：息率水平

每間銀行除了會衡量申請人的財務、收入及信貸評級等狀況外，亦會因應銀行本身的資金充裕情況，資金成本，以至是否追趕按揭生意等內在因素，影響批出按揭時的息率。銀行按揭息率因人而異，因此不妨向兩至三間銀行，查詢按揭息率及各項條款。

此外，雖然H按仍為主流，但可同時瞭解各銀行H按及P按的差距，以衡量哪一款較合適，以及邊間銀行能提供最低的息率水平。因為供樓是十多年計的長期抗戰，期間必定會遇上加息和減息周期，一旦香港銀行同業拆息(HIBOR)回至偏低水平，選用H按可率先受惠。

無論揀選H按或P按，息率揀選因素只有一個，低息就是美，亦是降低利息支出的關鍵。

近期有大型銀行宣布，上調新造H 按封頂位息率0.25厘，至3.375厘。

因素二：H按封頂位

若選擇H按，除了比較不同銀行的H按息率外，也要比併H按封頂位的高低。過往多年HIBOR處極低水平時，封頂位息率容易被市場忽視。直至今時今日H按觸及封頂位，供樓人士便感受到其影響力，直接主宰著每月供樓金額的高低。與息率一樣，封頂位愈低愈好。

近期便有個別大型銀行將新造按揭H按封頂位息率上調0.25厘，即高見3.375厘；反之個別小型銀行則一度下調封頂位0.25厘搶客，低見2.875厘，但數日後便打回原形，回復至3.125厘，兩者仍有一定差距。

 

因素三：回贈水平

銀行為爭取按揭生意，通常會以按揭回贈作為誘因，當中涉及金額通常達數萬至十多萬元，視乎按揭金額高低而定，按揭金額愈大回贈比例愈高。按揭回贈一般以按揭金額乘以某個回贈百分比計算，例如按揭金額為400萬元，以回贈2%計，回贈金額達八萬元。現時銀行提供的回贈介乎1%至2.6%，頗為海鮮價，不妨貨比三家。

各銀行均有自己一套物業估值方法，對於流通量高的大型屋苑，銀行估值通常較接近。

因素四：估值

各銀行均有自己一套物業估值方法，對於流通量高的大型屋苑，銀行估值通常較接近，但遇上流通量較低的物業或特色戶，則有機會相差數十萬元的估值，對按揭批核金額影響較大。

估值高低因素在樓市告升時影響較大，因為成交價往往會較估值高，對於打算做高成數按揭者，便適宜找來估值較高的銀行，減低批不足按揭金額的風險。反觀，現時樓市吹淡風，成交價大部分低於銀行估值，對於計劃做八成或以下按揭者，反而可將焦點放在息率、封頂位及回贈等作為考慮因素。