按息趨升 但按揭借款能力其實未有降低

今年9月金管局放寬按揭供款「壓力測試」，用作評估加息防守力的假定按息升幅由3厘降至2厘，壓力測試主要是幫助供樓人士應對按息上升的壓力，多年來有效降低信貸風險，由於香港已進入加息周期，按息已有所上升，加上市場預期是次加息周期或於明年見頂，故此將壓測假定升幅調整至2厘已為供樓人士提供足夠防守力。

由於壓力測試得到適時調節，即使按息已由年初1.5%升至現時約3%附近水平，按揭申請人的供款入息要求其實未變，原因是年初按息雖然僅處於1.5%水平，但銀行評估入息要求是以當時息率較高之H按封頂息率(2.5%)計算，壓力測試便以2.5%加3厘即5.5%進行。現時按息升至介乎2.875%至3.375%，H按亦已觸及封頂息率，以中位數按息3.125%為例，壓力測試便以3.125%加2厘即5.125%進行。換句話說，年初銀行以5.5%計算壓力測試，現時仍以不高於5.5%水平(介乎4.875%至5.375%)計算壓力測試，若買家的入息水平未有變化，意味即使按息已升近2厘，其借貸能力(以入息水平計算可借按揭額)其實未變。以首置客申請500萬按揭額、30年期為例，年初時最低月入要求是$47,316，現時最低月入要求則為$45,374。

與樓按相關的1個月港元拆息近日升至逾4%創14年新高，明顯高於市場按揭息率，而銀行定存競爭持續，定存息已逾4%水平，反映銀行整體資金成本上漲，息率有上調壓力； 預期12月中美國加息後，銀行將再次上調本港最優惠利率(P)，加幅不少於0.25厘，屆時按息將升至約近3.5%水平。如是者銀行將以3.5%加2厘即5.5%計算壓力測試，與年初以5.5%進行壓力測試的計算結果相同，故此，今年即使在加息周期，按揭申請的借貸能力其實未有降低。