細價單幢樓連租約 淡市出貨難三大原因

市區單幢樓的特點是好收租但不好出售，除非身處數年前港樓牛市，買家冇樓睇都願意買樓的年代，但今時今日由用家主導的市場，冇樓睇已是賣樓大忌。香港股樓不斷尋底，投資氣氛薄弱，令部分信心不足的收租客希望套現離場。

買樓收租的業主若持有市區細價單幢樓連租約放售，應該會發現乏人問津兼難以出售，當中涉及三大原因。

原因一：缺乏成交參考

單幢樓的單位相對屋苑少，成交量不活躍，對上一次買賣成交或許已是一至兩年前的事。近一年樓價變化較大，對買家而言對上一次成交，或未能作為現價參考。當然，業主也可以銀行估價作為開價理據，但必須有心理準備開價要較估值低約一成才有機會吸引買家留意。

原因二：難找同類單位睇樓

由於現市況是用家為主，買樓收租的投資者寥寥可數，但連租約盤通常不能睇樓，令用家卻步。這個冇樓睇悶局在屋苑連租約盤中還有拆局空間，因為屋苑放盤多，地產代理會協助找來相同座向、開則或不同層類似單位給買家作參考。然而，單幢樓本身放盤極少，難以找到類似的單位迎合買家睇樓要求。

原因三：實力用家主導

市區單幢細價樓通常以樓價細及小型單位為主，樓價一般在500萬元以下。在用家主導的市場，別以為這些單幢盤細細粒容易賣，實情是現時出來買樓的通常為新婚年青人，為組織小家庭找個安樂窩，通常具有一定購買力，並對住屋環境及質素有要求。在高成數按揭下，這些年青人及家庭不介意多支付十多萬元首期，買入500多至600多萬元的屋苑盤，希望淡市買筍盤，而不像升市時為上車退而求次，選擇價格較平的單幢樓。

細價單幢樓連租約要在淡市中成功出售，難度較高，但也不是完全絕望。首先，要看業主賣樓決心，是否願意先請租客退租，收回單位解決冇樓睇的困局。此外，要有心理準備單幢樓成交參考不多，亦非用家主流對象，現階段劈價求售幅度要較屋苑更高。

賣給租客逆轉乾坤

最後，還有一線生機是以優惠價出售給租客，因為租客入住一段時間後，完全掌握單位的優缺點，對合理樓價水平心中有數，也未必想突然搬家。若業主以優惠價利誘租客，租客可省下地產代理佣金、裝修及搬家支出在原址繼續安居，遇上有財力兼想安頓下來的租客，或有機會逆轉乾坤。