實際租金對估值的影響

在商舖估值中，該商舖之現時實際租金高低，會否影響其估值？

基本上，在物業估值中，不論商舖、住宅或其他類型物業，測量師最常運用的會是直接比較法，即利用市場上最合適的成交作比較，然後分析各成交物業與估值目標之差異，再透過呎價調整以對目標物業得出估值決定。

估值過程中，測量師會訂立不同的假設，當中以交吉交易或連租約交易會較為具關鍵性。如果假設為交吉交易，物業的現時實際租金未必會對該物業之估值造成影響；但如果假設為連租約交易，測量師需要在運用直接比較法後，再考慮該物業之實際租金、租期及該類型物業之市場回報率等，以決定其估值。

以下會以一個例子說明在假設連租約交易情況下，實際租金之高低對估值的影響。假設兩舖位不論面積、門闊、人流情況等全部一樣，只有兩者的實際租金有高低之分，如果你是投資者連租約交易，你會選擇購入租金較高，還是較低的商舖？如果答案明顯，那兩者之估值就不會一樣了。

作者為中原測量師行聯席董事 (專業估價)吳庭琛先生

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