舊樓的維修保養

記得疫情前一次歐洲旅遊，參觀了一個數百年歷史的古城，見到這些建築物經歷了數百年仍可以保養完好至今，有點概嘆在香港只是超過五十年的樓宇很多都殘破不堪。與當地人閒聊後，發現原來當地的法規十分嚴格，要求業主遵守各項維修保養要求，特別是對於這類歷史古城格外嚴格。所以有不少業主寧願出售或丟空古城內的物業，搬進較新的社區，避免支付高昂的維修保養費用。

其實香港的情況也開始有點類似，維修保養的成本也越趨昂貴。目前香港的各類建築物，由於大多數都是多層式大廈，所以大廈公用地方的維修保養均由所有業主按公契平均攤分。根據市建局的樓宇復修平台的數據，參與市建局資助計劃下的市區舊樓，維修工程費用平均每戶約7萬元至10萬元左右，而且維修費用亦見有按年上升的趨勢。

政府資助計劃 協助業主維修

現時市區舊樓業主最常面對的維修包括屋宇署發出的強制驗樓及驗窗、消防處發出的消防安全指示、機電工程署要求的固定電力裝置定期檢查、以及各項因樓宇失修或違例建築而發出的維修命令。以上各項維修之中，以強制驗樓及消防安全指示的維修範圍較廣、較複雜而且費用最高。以一般唐樓為例，如果需要滿足強制驗樓要求，最起碼的維修項目包括牆身天花的石屎剝落、食水及污水喉管老化、天台或平台的防水、地渠淤塞、以及清折違例建築等。

為了鼓勵業主積極處理大廈維修，政府已經透過市建局推出不同的資助計劃，協助住宅業主主動保養維修物業。另外亦有見圍標問題，市建局亦提供「招標妥」平台增加投標的透明度及公平性。不過要參加上述計劃的大廈，需要成立業主立案法團或取得100%業主同意，可惜目前仍有不少「三無」大廈（沒有管理公司、沒有法團、沒有居民組織）均難以參加上述資助。

筆者曾為投資者管理一些市區舊樓物業，縱然業主希望配合處理大廈維修，不過由於有個別業主不願意承擔費用，以致大廈一直未能夠達到法定人數成立法團，亦因為沒有法團的情況下，所有工程都難以啟動，而最終結果政府只有以票控罰款處理，但問題卻一直未有解決。

近年政府開始改變政策，主動替一些「三無」大廈先维修，然後再向個別業主追回費用，這樣的確解決了以往的困局，亦期望日後更多業主明白定期保養維修大廈的重要性，保持物業壽命及價值。

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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