壞消息已盡出 樓市曙光初現
日期：2022-11-20
上周美國公佈其9月份消費物價指數（CPI）增幅為7.7%，比市場預計的8%低，也連續3個月下跌！市場認為是通脹見頂的訊號，再加上部份美國聯儲局官員表示加息幅度可以減慢的言論，令市場預期美國息口會在明年上半年見頂！過去一年各大央行要大幅加息來壓抑通脹，如果一旦通脹真的繼續回落，加上停止加息的話，樓市擺除了其中一個負面因素！
除了息口因素，中國的防疫政策也在調整當中，上周宣佈取消航班溶斷機制，也宣佈隔離政策由「7+3」改為「5+3」，雖然短期內不會改變「動態清零」的政策，但要求各地要更精準防疫，盡量避免對民生帶來困擾及經濟帶來不必要損失！政策方向正確，相信隨著病毒的減弱，中國會循序漸進地復常，跟香港通關的日子會越來越近！
當然，逆全球化、中美角力、俄烏戰爭等等負面因素，也非短時間可以全部消除，但中美元首終於可以在會議上當面會談，德國總理也親身來到中國與習近平主席見面。外交活動頻繁，筆者當然不知道細節內容，但有接觸、有溝通，肯定比沒有好，也減低了擦槍走火的機會。
由於過去幾個月，市場壞消息不絕，一致看淡，連行內地產代理的大行，也因生意淡薄而計劃減200間分行及大幅裁員，大家其實不要太認真，這只是計劃，落實執行的話，也非一朝一夕可以完成，只要樓市有起色，計劃就會立即改變！作為業主，更加不要賤賣物業。
在市場上，每月都有些超跌盤出現，剛剛筆者留意到沙田第一城，有一低層單位成交價竟然是350萬，同面積的歷史高位是640萬。雖然同層是凶宅單位，筆者覺得仍然是超跌價。另外，九龍凱帆軒一個兩房單位以690萬售出，銀行估價卻為930萬，相信也是業主急於套現，加上看淡前景而大幅降價。淡市對買家來說，其實非常有利，現在買樓雖然加息，但實際支出更少！不用拿上面這麼極端的例子，就以正常2021年9月份第一城1座高層H室為例，去年成交價為618萬，息口2.4%，借款80%，分30年還款計算，每月需還款$19,754，今年最近成交為488萬，樓價跌130萬，供款利息即使升至2.925%，也只需每月還款$16,652，即使再加息至3.425%，每月供款也只是$17,741，仍比上年每月供少$2,013元。
筆者想強調，淡市買樓有優勢，不要被淡市氣氛影響而擱置，必須留意市場負面因素是否改變，要買到「超跌筍盤」，就必須緊貼市場，不要走寶！
