選用定息按揭也有竅妙？
日期：2022-11-15
每次加息周期，不同銀行或貸款機構都會推出定息產品，包括有按保公司的10年、15年及20年定息計劃，息率由3.5厘起。亦有大型銀行近日推出首年定息計劃，息率2.75厘。如果估計未來香港銀行會上調最優惠利率(P)的話，選用定息計劃是否「著數」呢？ 有沒有比2.75厘更「抵」的定息計劃？
其實香港由2008年底起至今的十多年來，香港銀行只在2018年9月加息一次0.125厘，維持時間約一年。而這十多年間政府有推出多次定息計劃，但由於這些定息計劃息率都有一定溢價，因此近十多年來選用定息按揭的人士，都是「輸」的。不過，現時美國加息步伐未停之下，香港銀行加息的壓力愈來愈大，這一次選用定息計劃，能否「嬴」一次呢？
首先，除了政府的定息計劃年期較長外，現時大型銀行推出的定息計劃，只是首年定息，而且只是等同該銀行的H按鎖息上限水平。大家是否選用首要考量的是未來一年接連加息機率有多高？同時拆息會否回落？參考2018年香港加息期間數據，當時的H按佔超過80%時間都企於鎖息上限的水平。如這次加息後情況相近的話，只要未來一年內銀行加P 多於一次，選用定息便可能「嬴」。
另外，亦可留意部分銀行的H按產品，帶有「定息」功能，而且可能較用2.75厘的首年定息計劃更划算。部分銀行的定息計劃是可以讓客戶選擇每1、3、6、12個月才轉一次拆息。舉例，如若大家如眼光獨到，又碰巧於今年1月10日這個年內一個月拆息最低，僅0.12821%的日子去鎖定12個月才變拆息，那麼即時現時H按已升至2.5厘鎖息上限，你的供款息率仍然會維持於H(0.12821%)+1.3%的水平，即實際息率1.428厘，以500萬貸款額，年期30年計，每月供款較2.5厘鎖息上限少2,600多元。 即使現時拆息高企，H按企於鎖息上限，由於該銀行尚未調整封頂息，維持於2.5厘，現時選定12個月的鎖定期的話，便相等於有一年定息2.5厘的按揭計劃。
