樓市循環 長遠供地計劃不可放棄

最近，我不時在想一個問題：現在移民潮湧現，再加上樓市回落，投資物業熱潮還會持續嗎?市場對住宅供應需求仍然這麼大嗎?假如「明日大嶼」真的繼續進行，會否演變成明日大「愚」?

 

相信不少有留意香港物業市場的港人都會有以上的疑問，且認為今次樓市回落乃源於加息周期正式開始，美國加息狀況比預期中來得急，所以香港樓市未必可以好像以往般這麼快復甦。這一點想法我也沒法不認同，始終環球經濟疲弱，同時亦有不少外資撤出香港，即使通關「0+0」政策可預見在不久將來快將實施，但短期內經濟或樓市需要沉澱一下實屬比較合理。

其實，香港於1997年前後也不是湧現過移民潮嗎?於2003年也不是出現過嚴重的非典型肺炎，令經濟及樓市停頓嗎?於2008年也不是發生過全球金融海嘯嗎?相信大部份香港市民對以上事件都刻骨銘心。「移民潮」、「嚴重疫症」、「經濟危機」等都離不開一個循環，都會設有一個周期性的重複發生，只是事情來得很急，人們未必可以立刻接受或像預期般作出反應而已。

土地供不應求 仍存在

同樣地，經濟及樓市復甦，或遇上一些機遇，也是整個循環的另一部份，亦會是周期地重複發生。故此，筆者相信在過往幾年，圍繞着香港住宅樓市的老問題「土地供不應求」仍會在循環內再次發生。於近幾年來，香港政府面對住宅土地供應短缺無計可施，地政總署賣地表內土地賣一幅少一幅，所以才會進一步探討開發郊野公園、收回粉嶺高爾夫球場、明日大嶼等問題，奈何遠水不能救近火，此等方案都不能即時解決住宅土地短缺問題。

如果香港政府因一時的土地需求舒緩而暫停或放棄任何長遠土地供應計劃，那可預見在10年後或20年後，香港住宅樓市將會再次出現土地或單位供不應求的情況。此外，現今金融經濟發展急速，所有周期循環可能變得越來越短，即政府需要更加緊貼市場動向或走勢而調整政策，許多以往用來控制樓市炒賣活動或樓價的「辣招」，乃應該見好即收，免得下次循環苦無對策。

作者為中原測量師行聯席董事(專業估價部) 吳庭琛先生

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