自製「免保費」、「零首期」按揭計劃，潛在風險是甚麼？
日期：2022-10-29
不少人買樓，都傾向「借到盡」，最好是能做到90%按揭，希望以最少首期資金，便能「上車」做業主。不過做60%以上按揭，皆要購買「按揭保險」，要支付「按揭保費」，例如要做30年90%按揭，保費最低由貸款額的4.35%起，金額分分鐘要過十數萬元，到底有沒有方法可以節省這筆款項？
近日接到一個客戶要求幫忙計算及分析他的一個「奇想」到底是否可行。客戶購入了一個約700萬元的單位，由於只有10%首期資金，要申請90%按揭，年期30年，但他發現即使計算普遍有按揭保費折扣有約6折後，他仍要支付近19萬元的按揭保費，而且做了90%按揭後，單位不能出租，欠缺靈活性，如若日後感供款吃力，到時想要把單位放租幫補供款也不行。
於是客戶想到以家人的現契物業做按揭貸款約350萬元，由客戶作按揭擔保人。同時，他再為新購入物業做50%按揭，也是貸款350萬元，即一供貸款700萬元，正正等同客戶單位的樓價。如果這操作成功的話，客戶等同是「零首期」上車，同時更可節省近19萬元的按揭保費開支，而且單位又可靈活地隨時轉作出租用途，可說是一舉三得。
不過這看似「完美」的計劃，有沒有漏洞呢？首先，由供款去看，由於客戶的計劃是等同於借入100%的按揭，貸款多了，自然較原本的90%按揭供款多，以目前H按已達鎖息上限2.5厘計算，年期30年，客戶每月供款較90%按揭多了約1500元。另外，客戶所需的入息，也要較大幅地提升才可通過銀行要求，原因是客戶已先擔保了350萬元的貸款，到他再申請50%按揭時，銀行要按監管要求，收緊客戶的供款佔入息比率10%，即是客戶於壓力測試下，所需入息會由原來的約6.26萬元，增至約7.95萬元，差距近27%。
如客戶要把這個「零首期」上車法變成現實，首先要計一計入息是否能通過壓力測試，以及要考慮清楚自身的經濟狀況，如若收入有轉變時，能否有資金同時應付兩個物業的供款。
