買樓量力而為 借私貸繳付支出風險高

對於不少上車新手，買樓時會著眼於首期金額，忽略了一些為數不少的支出，特別是從價印花稅(AVD)及高成數按揭所需的按揭保險費。假設一名首置客以700萬元買入一個單位，申請九成按揭，供款年期為30年，首期為70萬元，另AVD約26萬元，地產代理佣金約7萬元，按揭保險費約31.5萬元。雖然，高達31.5萬元的按揭保險費可計入按揭貸款中，但如申請人收入非常緊絀，計及按揭保險費後或未能付合壓力測試的月入要求，便有機會影響按揭批核金額。至於AVD及地產代理佣金等，更必須真金白銀繳付。

從價印花稅是首期以外另一項較大的買樓支出。

除了找親友幫忙過關外，有些業主以為可借私人貸款填補缺口。事實上，據金管局指引，物業首期是不能借私貸支付，意味若業主支付AVD及按揭保費等支出後，手頭仍要有足夠現金支付首期，更不容許透過借私貸繳付。

如果業主兵行險著，擬透過借私貸完成交易，究竟會出現什麼問題？第一個風險，是銀行若在環聯(TU)的信貸資料庫中看到該私貸紀錄，會先扣除每月私貸供款才計算按揭申請所需入息，這樣很大機會過不到壓測，甚至不獲批按揭，因銀行擔心業主財務穩健情況。

申請按揭時，銀行會向環聯的信貸資料庫查閱申請者的信貸紀錄，所有私貸也無所遁形。

或許有業主會計準時機，在銀行完成查核TU後才申請私貸，避免銀行看到該筆債務。不過，一般按揭申請若超過三個月，銀行便會再到TU查看最新資料，時機上存在風險。就算僥倖順利獲批銀行按揭，業主簽署按揭貸款信時，須聲名沒有其他借貸，若明知有私貸在身仍然簽署，便犯了虛假文書罪，屬刑事罪行，不宜以身犯險。

 

買樓除首期外更涉及不少支出，必須量力而為，計清楚手頭現金及月入水平，給自己留一點空間，以免按揭批核未能過關而撻訂收場。