歷史話你知 加息唔使驚？
日期：2022-10-26
美國今年三月展開加息之旅，香港銀行也於九月跟隨加息，幸好銀行在首次上調最優惠利率(P)時頗為克制，僅加0.125厘，較市場預期為少。加息向來是業主的噩夢，但回顧過去二十年間兩次加息周期，原來香港樓價期間不跌反升，現在用倒後鏡回望，才知是上車好時機。適逢港、美兩地步入加息周期，就讓歷史數據話你知，究竟加息是否真的咁可怕？
過去二十年間，港、美兩地僅出現了兩個加息周期，分別於2004年6月至2006年6月，以及2015年12月至2018年12月，無獨有偶，兩次加息周期香港樓價均錄得升幅，與加息周期樓價跌的傳統概念背道而馳。
2004年6月美國展開加息周期，至2006年6月合共加息十七次，聯邦基金利率由1厘升至5.25厘，加幅達4.25厘。香港大型銀行曾於2004年9月將P由當時的五厘上調至5.125厘，但旋即在同年11月還原基本步至五厘。隨著美國繼續加息，香港銀行直至2005年3月正式啟動加息周期將P上調，之後合共加息九次，將P由五厘升至八厘，加幅約三厘。
上述期間，中原城市領先指數(CCL)由2004年5月底的46.51，升至2006年7月初的52.99，升幅約14%，反映香港加息約三厘時，香港樓價並沒有下挫。
另一次加息周期在2015年12月至2018年12月，歷時約三年。美國在這段期間合共加息九次，每次0.25厘，共加息2.25厘，加幅遠較2004年的那次為細。香港大型銀行於2018年9月才跟隨加息，將P由五厘上調至5.125厘，加息幅度為0.125厘。當時銀行體系結餘從2015年底約4,100億元，下跌至2018年8月不足1,000億元，但香港銀行僅加息一次，便完結了整個加息周期。
這次加息周期，香港樓價曾短暫回落。在美國加息初期的首三至四個月，CCL由2015年12月初約138.22水平，跌至2016年3月底的127.46，跌約7.7%。然而，於2016年9月中CCL已重上美國加息前水平，一直升至2018年8月中，高見188.64，至2018年12月底結束加息周期時，為174.49，期間累升約26%。
參考上述兩次加息周期的共通點，是香港銀行體系結餘資金充裕，故加息幅度及步伐能較美國慢，亦未構成香港樓市下調現象。今次香港在美國大刀闊斧加息約半年後才緩步啟動加息周期，而且加幅克制，反映目前本地沒有急速加息需要。往後加息步伐，則要留意香港銀行體系結餘的變化。
不過，樓價升與跌不是息率這單一因素主宰，市場供求、經濟狀況、政府減辣步伐、與內地通關等因素，均會對樓市氣氛。然而，單就加息周期而言，數據顯示負面影響未必如想像中嚴重。
