續談銀行按揭 低息定按具慳息之效
日期：2022-10-22
上期提及現時銀行之間的按揭息率及優惠差距擴大，用家宜按自身情況作比較。除了按息方面，銀行之間向客戶提供的現金回贈亦有頗大差異，根據不同銀行、貸款額、貸款類別的現金回贈可相差高達貸款額之0.2%至1%不等。有些銀行會為「綠建環評」認證之鉑金級及或金級建築物提供綠色按揭優惠，客戶可獲額外回贈獎賞高達數千元至萬多元不等，所以借款人可先確定有關按揭物業是否屬於銀行認可申請綠色按揭的樓宇。
市場上亦有銀行向客戶提供選擇，若客戶選用不設按揭存款相連戶口(mortgage link 戶口)的按揭計劃，現金回贈金額可增加貸款額之0.1%至0.2%；但留意，尤其對於有日常儲蓄習慣或備用資金的按揭用家，善用此類mortgage link戶口在加息周期有很不錯的抵銷加息效果；雖然現時有部份定期存款息率或更吸引，但mortgage link戶口有存取資金彈性優勢、資金無需被綁死、亦沒有指定最低存額要求、存放日常儲蓄已有慳息效果，用家可按自己的財務狀況選擇。
本港正值加息周期，近月有銀行推出定息按揭計劃，借款人可選擇為期一年或兩年定息期，定息率為2.75%，定息期後提供H按或P按，同樣設有市場水平之現金回贈。現時市場息率介乎2.625%至2.875%，預期年底按息有機會升至3厘或附近水平，而上述定按計劃之用家可於首兩年鎖定按息於2.75%低水平不變，相信可有慳息及抵銷加息的效果，亦可讓買家在置業初期鎖定月供金額不變免受息率上升影響。而且，一至兩年定息期具有較大靈活性，有別於傳統十年定按用家需以較高按息換取長年期固定息率。
舉例，成功申請上述定按計劃的借款人於今年12月底開始供樓，按揭額500萬元，25年還款期，首年按息固定為2.75%，假設期時市場按息已升至3%，借款人的每月供款相對市場浮息按揭減少約$645，當中利息減少約$1,042。若果明年按息繼續趨升，意味這款定按計劃相對市場按息進一步具有慳息效果。反映銀行資金成本的1個月拆息已升至約2.6%水平，12個月拆息更升至4.8%，大型銀行推出低息定按，讓按揭客戶可選擇鎖定兩年低息2.75%，反映銀行樓按取態積極正面。未來息率續升機會大，此定按計劃申請期快將完結，有興趣人士可加快步伐申請。
