半新盤頻現蝕讓個案 實情未必咁慘
日期：2022-10-17
樓價持續回落，多個半新盤如大埔天鑽、北角柏蔚山及九肚山豪宅澐灃近期均出現巨額蝕讓個案。早前澐灃有洋房業主趁額外印花稅(SSD)三年限期鬆綁，即以5,880萬沽貨跳船，蝕1,920萬元或24%。這些半新盤「蝕讓」看似慘情，但如果參考該單位於一手成交時的背景資料，或許能明白真正的蝕讓幅度，未必是表面看那麼差。
發展商為促銷單位，很多時會在付款辦法中為買家提供印花稅回贈、管理費回贈、律師費回贈，甚至贈送或「半賣半送」車位，因此如果查證「一手成交紀錄冊」，便會發現當中有很多優惠，令帳面成交價與實際成交金額出現落差。
部分新盤為特定人士提供從價印花稅(AVD)回贈，以香港永久居民首次置業計算，由於329萬元以上的物業，從價印花稅(AVD)率為樓價2.25%至4.25%不等，當中或涉及由發展商提供的變相折扣，即數十萬元計的印花稅回贈。如果未有計算這個金額，就難免會令原業主的損失被誇大。
事實上，近年推出的新盤不時以「低折扣，高回贈」付款辦法吸引上車客。以新鴻基地產今年五月推出的白石角新盤Silicon Hill為例，就推出了多款付款計劃予不同需要的買家。例如針對換樓客的「Upgrade置smart付款」，雖然只提供低至樓價2%的折扣額，但加上AVD回贈等優惠，實質折扣可高達14.74%。
然而，獲業主選擇以該付款辦法購置的單位，在一手成交記錄冊中顯示的成交樓價，卻只是買賣合約上的帳面成交價，並不包括樓價2%折扣以外的其他優惠，因此可能會令外間未能瞭解該單位的真正成交價。要得悉實際成交金額，便要細閱一手成交記錄冊中的各項支付條款優惠。
此外，不少地產代理會向新盤買家提供回贈吸客，一般為樓價的1%至2%不等，以一般新盤計涉及約十多萬元，視乎樓價而定，也變相令新盤買家買樓成本降低。
另一方面，如果該蝕讓單位曾經出租，以一個成交價800萬元，每月可收租約1.8萬元的新盤單位為例，即使業主在三年SSD綁定期後，以較買入價稍低的價格沽貨，計入這段期間所收取的租金約65萬元(未扣除管理費及差餉等開支)，這宗成交「埋單」可能未必是蝕讓個案。
