估凸價都要留意嗎

最近筆者覆檢日常按揭估價紀錄時，留意到一些特殊的狀況，在此略為分享一下。以往當樓市處於上升周期時，追價不時發生，見慣不怪，就連銀行估價亦未必跟得上最新的高價成交，而出現估價不足的情況，令準買家申請按揭時相當煩惱。但幾波新冠肺炎疫情拖累下，樓市早已大不如前，估價不足已非今天的煩惱，反之，筆者發現多了「估凸價」的情況，作為準買家又有甚麼需要關注呢？

「移民急放」是近來地產代理圈內最熱門的口頭禪。這一、兩年間大量的減價移民盤流出市場，由最初低市價半成至一成，慢慢發展到今日個別急走盤低市價兩至三成有交易，旨在要錢唔要貨。誠然，業主有其願意蝕讓的特殊理由，準買家亦有其執到筍盤的喜悅，可物業估價卻有著專業原則需要秉持，簡而言之，就是以估算市價為基礎，稅局亦然。此刻，準買家需留意成交價會否偏離市價太遠，令稅局日後有機會按市價覆核後，向買家追討印花稅差額。其實情形就如同內部轉讓，或近親甩名那些低市價成交避稅個案一樣，當遇到移民盤嚴重的「估凸價」時，準買家就需要衡量一下，日後或有機會被要求補回稅收差額的相關風險了。

另外，「估凸價」有時亦間接有助於了解物業本身會否有一些隱藏事項，就好像單位涉及命案事故或是兇宅毗鄰等等。一般而言，各大銀行、地產代理公司、又或是估價行等都難以擁有一套完整且無懈可擊的物業數據庫，尤其當涉及兇宅這類敏感而又通常被低調處理的物業資訊。當遇到嚴重的「估凸價」，即叫價或成交價遠低於銀行估算的市值時，或許業主正誠實地反映緊物業某些瑕疵，準買家就應該提高警覺，對物業狀況本身進行更深入的了解和研究，切忌被所謂筍價沖昏頭腦，而忽略了估價差距的背後原因。

作者為中原測量師行聯席董事(估價部)張世昌先生

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