租約條款不容忽視 買樓收租必讀

近年樓市走勢反覆，受環球市場加息及疫情影響，有部份業主為移民急忙套現，也有部份物業投資者持觀望態度，轉戰租務市場，卻在處理物業租賃時出現不同問題，主因可能是不熟悉租賃業務上的細節。

今次要分享一則客戶案例，樓上咖啡店因意外火災燒毀，租客於單位內的器具設施亦付之一炬，再行經營須花費數十萬翻新及停業數月，計算利害後決定終止生意，可是租約期還有一年之久固定合約，與業主商討後，體諒其情況接受提早終止合約，但接受條件之一是要還原「現狀」，業主亦打算收回單位後即時放賣，並指示代理將該單位以持有餐飲牌照作商用於市場上放賣。

這裡出現的第一個問題是還原「現狀」，租客有盡力把燒毀物品移除，並再自行安排簡單油漆交吉於業主，業主收回物業時卻誤會租客會還原到可再行即時營業的狀況，因此要求租客賠償所有器具設施，並要求租客把營業牌照轉讓回業主。但當查詢租約條款後，發現根本沒有任何條款關於用具及牌照細節，而且現有租客是以”頂手”形式跟上手租客接讓，業主最終是無權要求租客在器具設施上賠償。所以大家要留意立約其間必須清晰列明所有物品及責任條約，否則租客在交樓時有可能不須負責。

法例沒有「商住」物業 入市三思

第二個問題是牌照，業主聲稱該單位以高價連牌照購入該商用單位，而單位牌照必須於完約日後轉回業主方。但根據資料是該單位只能申請「會所」牌照，而牌照一般是由經營方自行申請並擁有，條件是單位設計是否合乎申請牌照定的條件而已，任何人也可為該單位按指示申請。此外，法例並沒有設有「商住」物業，只有住宅及非住宅的區分，不知道當初代理是如何說服業主購入。如有代理吹噓商住之用，大家要三思。

第三個問題關於保險，租客營商當然有買水火險，租客回憶當初購買時，保險代表有安排上門批核，但沒有安排拍照及其他跟進處理，出事後雖確定為接受意外申報，但由於租客因頂手轉讓，未能提供任何設施單據，保險公司不接受估算賠償，最終只有寥寥無幾。所以大家在購入器具及購買保險時，應盡量保留單據及圖片記錄，並充分了解賠償細節才選購合適的保險。

如要避免以上問題並有效減少損失，最理想的方法還是先行查詢業內人士意見，再遵從正確步驟處理。

作者為中原測量師行 租務管理部經理 梁焯峰先生

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