談談匯率變化對香港樓市的影響

英鎊及歐羅持續疲弱的話，那麼它的物價包括房地產就會變得相對便宜，而變相香港的物業價格就相對偏貴。如果你在香港持有收租物業，將租金轉換為其他貨幣如英鎊的話，可以兌換到的金額比以往會高出很多，對於那些移民外國但仍持有香港物業的人就非常受惠。但相對地，如果他們將香港物業變賣的話，再將資金轉移至英國房地產市場的話，他們的購買力亦會增加不少。所以我預計那些準備移民的人有可能會加強了他們出售物業的決心。如果是這樣，香港二手物業市場的供應可能會增加，價格有可能會有一定的下調壓力。

至於投資者方面，我相信投資者或多或少會釋放出自己手上的香港物業，將資金投資於其他匯率疲弱地方的房地產市場上。一方面會令香港物業二手市場的價格進一步有下調壓力，此外香港物業的吸引力亦變相變差，所以對香港物業的需求會變得和以前不大一樣。加上息口有進一步上調的可能，投資者在香港投資物業就變得更加謹慎，在此消彼長的情況下，我難免對香港物業市場的態度比較悲觀。

2022年年頭至今，根據中原城市領先指數，香港住宅物業的樓價已經下調了接近8%，在加息陰影籠罩下，相信全年住宅樓市樓價會下跌10-12%。而加息周期令到美元持續強勁，相信就算到下一年仍然會揮之不去，因此投資在香港的物業市場變得不大吸引。在這樣的情況下，除非下一年香港經濟有重大的逆轉，否則相信樓市仍然會持續低迷。