P按定H按好 業主上會應點揀？

多年來P按與H按的封頂水平相若，加上香港銀行同業拆息(HIBOR)在美國加息前處偏低水平，H按息率一直較封頂位為低。直至美國今年第一季啟動加息周期，HIBOR在過去數月明顯抽升，令H按息率超過三厘，觸及封頂位。以大型銀行公布的最新的封頂位P – 2.25厘計，加上部分銀行剛宣布將最優惠利率(P)上調0.125厘，至5.125厘，實際按揭息率為2.875厘。

不過，九月中有大型銀行出現不對稱加息，其新造樓宇H按的封頂位與其他大型銀行體齊，但P按的加幅卻較H按封頂位為少，僅為P – 2.4厘，令P按較H按封頂位息率低0.15厘。

做按揭最關注利息高低，於現行加息周期，相信H按仍有一段時間會觸及封頂位，那麼新造按揭若採用上述P按會否較著數？

的確，就利息而言，上述P – 2.4厘的利息較H按封頂位為低，但供樓年期動輒十多廿年，期間會遇上加息及減息周期，在考慮揀選哪一種時，也要看個人對息率走勢的看法。參考過往的加減息周期，HIBOR的升跌反應較快，至於P的升跌卻較滯後。好像美國於今年三月開始加息，P至九月才開始上調。

HIBOR對息率變化較敏感

因此，若預期美國加息周期有機會在明年完結，無論屆時息率是高位橫行或是下調，對於息率變化敏感度較高的HIBOR，很大機會較P回落得更快。只要H按息率回落至封頂位之下，採用H按的供款將會較P按低，扭轉現時部分按揭計劃的P按較H按平的情況。在此情況下，揀選H按靈活性較高。

轉按變數多

此外，或許有業主認為，現階段先揀較便宜的P按，在三年罰息期過後，可再根據當時的息率去向決定轉按至哪一種按揭方式。當然，如果預期罰息期後樓價上升或保持不變，加上業主有信心屆時的收入能通過壓力測試，這不失為可攻可守的策略。不過，若三年後如收入或樓價出現明顯下滑，轉按的算盤未必打得響。