靜觀其變 有望走出谷底

旅行是可以去的，香港以外很多城市已經取消入境隔壁要求，大前提是旅客已經接種新冠疫苗，只是之前回港後需在酒店隔離七天，而港府最近已經縮短酒店隔離時間至三天加上四天的醫學監察，相信可令香港市民更方便進出。

對於入境旅客也是一樣，雖然旅遊局公佈今年6月的旅客數字按年上升4.6倍，但實際入境旅客只得41,000人，與高峰期的每月近500萬旅客相比仍是不值一提。來港人士包括旅客﹑學生﹑商人以及投資者。對於物業投資者而言，之前七天的酒店隔離是一個重要的考慮，縮短酒店隔離時間至三天對於整體的投資環境完全不同，不但只是縮短他們自身來港睇樓時的隔離時間，他們還會考慮到企業或會因此增加派員到港﹑海外學生會因隔離時間縮短而能更自由回家而選擇到香港升學，帶動香港的租務需求增加而改善租金回報率。

美國瘋狂加息對香港住宅成交量有一定影響，主要在於心情因素，但不一定會影響樓價。回想上一輪2018年美國加息時，身邊一對從事醫生及律師的夫婦朋友認為樓價會下跌，把已供款16年的自住單位沽出套現，改為以每月近三萬月租住，靜待樓價下跌再入市。他們沽出的700呎三房單位在這三年多之間累計升值近200萬，同時亦已合共支付超過120萬元的租金，是典型的「落錯車」例子。時至今日，扣除供樓的利息，該對夫婦朋友賬面上已損失近300萬元。

香港樓價近年升幅的確跑輸其他大部分城市，包括紐約﹑倫敦﹑東京及新加坡等。除了樓價升幅外，香港的住宅回報率亦跑輸其他城市，特別是亞太區城市。但是，很多城市面對嚴重的通脹問題，除美國外，不少國家亦開始跟隨大幅度加息去對抗通脹，預計那些城市的樓價將會因為各自央行大幅度加息而開始回落。與其他城市相比，香港的通脹非常溫和，沒有必要像其他地方央行般大幅度加息。所以，在考慮將資金投資海外物業時，應同時留意當地的經濟環境及息口變化，不應只參考過去的樓價升幅及租金回報率。

縮短入境隔離時間是近期樓市唯一的利好消息，而加息對市場帶來的心理影響相信會在第三季慢慢消化。在香港的通脹相對溫和下，香港樓價走勢在今年第四季開始有望追落後。