加息前加快申請按揭免受影響
日期：2022-08-20
隨着港元拆息(HIBOR)上升，今年本港實際息率由上半年6月前大約1.5%附近水平升至現時H按封頂位2.5%。市場上高達97%供樓人士選用H按，故此現時市場按息主要處於2.5%水平。由於銀行計算按揭申請人之入息要求一向以H按封頂息率計算，即是說，每月供款佔入息比率以2.5厘計算，而壓力測試以2.5厘假定加3厘即5.5厘計算，雖然按息較年初有所上升，但由於封頂息率一直主要維持在2.5厘水平，按揭申請人的最低入息要求其實未有提高，借貸能力(按現時入息可借的按揭額)亦其實未有因為按息上升而削弱。
H按計劃在封頂息率保障下，即使拆息上升，按息亦不會高於封頂息率，但勿將封頂息率(又稱銷息上限)誤解為息率固定不變，H按之封頂息率實質上以P按息計算，在每月息率結算日銀行會將H按息與封頂息作比較，以低者計算，以近日1個月拆息升至1.9%計，H按息以H+1.3%計已達3.2%，而封頂息以P-2.5%(P:5%)計仍為2.5%，故按息以封頂息計算；但當日後P上升，例如上升0.25%，上述封頂息便升至2.75%，按息亦同步升至2.75%。
那麼，當日後P上升，封頂息率便會同步上升，而銀行計算按揭入息要求的按息亦會上升，換句話說，申請按揭時需出示的入息水平將會有所提高。舉例，買家購入一個700萬之新盤單位準備申請6成按揭，以25年還款期計，若要符合壓力測試，月入不可少於$42,986，倘若P上升0.25%，封頂息率同步上升至2.75%，最低月入要求上升至$44,037，若封頂息率再升至3%，最低月入將升至$45,101。若果買家入息不夠，他可以選擇延長還款期至30年以降低每月還款額及入息要求，但若果買家本身以30年還款期作預算入市，因還款期上限為30年，便不可再延長，或需要增加擔保人又或降低按揭額以獲批按揭。
按照現時息率走勢，銀行在短期內有機會上調最優惠利率(P)及/或封頂息，料加幅溫和未致構成很大影響；然而，有上會需求人士可加快申請按揭，以趕及在加息前批出按揭免受有關影響。
