租霸惡行三宗罪 點只欠租咁簡單

租霸一宗罪：玩殘出租單位

對於業主而言，租霸欠租，主要是金錢及時間上的損失。然而，租霸玩殘出租單位的情況，有時候更令業主崩潰。正常而言，業主收樓時會當面與租客在出租單位內交收鎖匙，業主即場檢驗單位是否完整無缺，然後退回按金給租客。

不過，有些租客入住期間會肆意損毀租住單位，好像令屋內衛生情況惡劣、牆身發霉、鑽牆破壞、損毀地板、洗手間及廚房渠道嚴重淤塞等。租客玩殘單位的惡行可大可小，小則要進行除霉及全屋大清洗、廁所及廚房渠道淤塞或損壞，要找師傅通渠或更換喉管；大則部分業主在收回單位後全屋地板、牆身、廁所、廚房，全部要大裝修，裝修費達十多萬元，裝修期間數個月單位不能出租，雙重損失。

這類玩殘出租單位的租霸，在通知業主退租時一般會要求將按金抵消租金，開始不交租，減少業主可扣減按金的金額。此外，有機會收樓時會用各種借口不直接與業主見面，只交低鎖匙讓業主自行收樓，令業主無法當面交涉，留下殘破單位讓業主收拾殘局。

由於業主在收樓前無法得悉單位最新狀況，唯一可保障自己的是不准許租客以按金代租，減低潛在損失，並盡可能要求雙方直接交收單位。

租霸二宗罪：典型租霸唔交租

這是最典型租霸行為，用拖租或欠租方式務求爭取最長的白食白住時間，最終業主要透過法律程序，向土地審裁處申請收回單位，獲批准後才能連同執達吏收樓，過程動輒三至四個月，這段時間租霸仍有權佔用單位，縱使土地審裁處判決租客要支付拖欠的租金，但對方仍可以一走了之。

遇上這類欠租的租霸，業主要自保首先在遇上欠租時要第一時間向土地審裁處申請收樓。就住宅而言，根據業主與租客(綜合)條例第117(3)條，假若租客沒有在租金到期日十五天內繳交租金，業主即可沒收租賃權利，意味可向土地審裁處申請取回單位。

業主保可降租霸風險

這類租霸在欠租之初會用不同借口遲交租，如業主心軟以為租霸會「浪子回頭」，最終只會讓租霸白食白住時間延長。直至業主向土地審裁處申請收樓，才是終止租霸佔用單位的開始。因此，若開始欠租與申請收樓相距時間愈長，業主損失的租金愈多，而兩個月的按金根本不足以彌補租金損失。

業主想減低欠租風險，不妨考慮購買業主保險。這類保險除了一般家居保障外，若租客欠租，在土地審裁處判業主勝數收回單位後，業主在這段時間的租金損失有機會獲保險公司賠償，部分業主保險租金賠償達六個月的租金，一般有足夠時間完成收回單位的法律程序。

租霸三宗罪：頻密維修及更換家電

相對上述兩種租霸的行為，第三宗罪的租客霸道情況相對較輕，但卻較常出現，且足夠令業主寢食不安。若業主與租客在簽訂租約時沒有清楚列明單位內的家電、家具、渠務等的維修或更換由哪一方負責，便有機會遇上麻煩租客頻密要求維修或更換單位設備的問題，令業主費時又破財。

確實，有些租客會當業主是維修部，單位事無大小都找業主處理。曾有租客經常令廚房及洗手間渠管淤塞，其實只需自行簡單通渠，便能繼續使用，但偏偏每次會找業主處理。此外，有些租客每年都要求更換或維修不同家電，主要對象有冷氣機、煮食爐、抽油煙機、電熱水爐，甚至冷氣機清洗費用也要求業主支付。

在租金扣除維修及更換支出

這類租客抱著一份租金全包宴的心態，雖然準時交租，但亦可令業主不勝其煩。倘業主拒絕維修及更換，租客更會先斬後奏，自行找師傅維修及更換後，支出直接在租金中扣除。雖然，法律上訂明租客不能以租金抵銷維修及其他支出，但業主要追討也要涉及一定訴訟過程，通常也不了了之，或自行解決。

要減少這類麻煩租客，最重要是在租約上列明業主及租客各自責的範圍，雙方在你情我願下簽字作實，便可一勞永逸。

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