一、二手分道揚鑣

7月市況趨向兩極, 新盤市場氣氛相當熾熱, 期內有個別大盤因開價吸引而錄得超高收票量, 風頭一時無兩, 可二手格局則完全相反, 交投疏落零星, 氣氛沉寂, 未見起色。 中原測量師行估價部聯席董事張世昌表示, 受息魔來襲以及被新盤吸納客源及資金影響下, 二手持續捱打, 觀望情緒瀰漫, 與一手市場呈兩極方向發展。

 

估價需求續減

根據7月份估價表現分析, 綜合物業估價量按月下跌約9.8%, 連跌兩個月, 錄今年次低估價量。 而涉及買賣成交之查價量則按月減少約13.6%, 連跌三個月, 僅比2月份農曆新年時期為高, 當中跌幅大部份均來自二手市場統計, 足反映期內二手市況之疲弱。

估價區間方面, 整體查價量下跌約一成背景下, 樓價2,000萬以上查詢量跌幅遠超過整體平均值, 錄按月下跌約20.3%, 反映期內豪宅市況亦見遲緩, 相關估價需求大減。

 

估價差距收窄

根據7月份估價表現分析, 到價比率按月明顯上升2.7%, 錄今年次高統計。 張世昌預期, 隨著市況膠著時間漸拉長, 加上新盤幾乎以市價開盤, 就好像於同一起跑線上搶客, 二手市場業主將更難企硬叫價, 此消彼長, “買家市”將逐漸形成, 有利到價比率。

非住宅物業估價方面, 只有工廠樓錄估價需求輕微增長, 或許與趁低吸納有關,但其餘寫字樓及鋪位兩大板塊估價量均錄得下跌, 反映非住宅物業市況受疫情影響下持續低迷。

 

或呈價跌量升格局

張世昌表示, 美國加息0.75厘幅度一如市場預期, 隨著資金流向明確, 本港亦很大機會需要於本季尾或第四季頭跟隨加息一次, 但其實業主已慢慢開始感受到實質的影響, 因拆息推升下部份H按已達封頂位, 樓按支出將稍稍增加。 誠然, 息口進一步抽升無疑不利樓價造好, 但隨著新盤以較低定位爭奪購買力, 將逼使二手業主放軟身段, 減價潮漸湧現, 或許反而能盤活下半年的整體成交量, 形成價跌量升的買家市格局, 上車客需要好好留意時機了。