疫情、移民、滯脹、戰爭 樓市淡靜，買樓良機？

其實，本港物業市場去年非常活躍，成交金額更突破1997年水平，創歷史新高，唯主要倚靠成交宗數帶動，樓價升幅其實有限！踏入2022年，成交宗數大逆轉，連中原施永青，也宣佈上半年罕有地錄得虧蝕，要節省開支，而且強調成交量不足以支持行內從業員數目，人數可能會減少20-30%，施生更估計2022年下半年情況不會改善太多，預料中原全年都會虧蝕！

對於廣大的置業人士或業主，代理行的盈虧，關注度正常一般不會太大。但代理行的成績跟成交量存在直接關係，而成交量又跟樓價有一定的關係。2021年，全球主要大城市樓價都大升，主要是QE低息發揮了效果，香港受疫情影響，購買力固然受到一定影響，但移民潮令放盤量大增，緩和了樓價的升幅。去到2022年，除了疫情、移民因素，再加上加息、衰退，甚至台海戰爭的陰霾，令購買力進一步減弱，減幅多少就要視乎需要減價出售的業主所面對的壓力。

筆者曾經親身體驗過最大的拋售潮，發生在97年，當時按揭借款比率是70%，即三成首期，但關鍵是沒有中央借貸資料庫，買家可以利用一份的入息證明，向不同銀行借款，一個業主有三個物業是很平常的事，但收入並不足夠供三個物業，而租金收入大約有5%，但利息是10%，租金也不足以支付利息支出。所以樓市一旦遇到逆轉，業主除了沽出物業，別無選擇。與今天的情況截然不同，中央資料庫加上金管局的壓力測試措施，令大部份業主都有足夠供款能力。

當今願意減價出售的二手業主，主要是移民及換樓業主，除非台海真的出現戰爭情況，上述業主出售的壓力有限，跟1997年的情況不可同日而語。筆者再翻查自1981年至今，除了97年的大跌市外，每次不同原因的樓市調整也在10%左右，今次調整自去年中開始大約已跌5%，所以指數上還有5%左右跌幅。在當今樓市淡靜的背景下，遇到業主要移民急讓，大家不妨大膽還價，減幅超過10%也非難事，靜市隨時變成買到筍盤的良機！