新居屋用H按還是P按好？
日期：2022-08-02
新一期居屋攪珠結果出爐，抽得「頭籌」大機會揀樓的話，要留意這一期居屋按揭，選擇或會較往年多。過去資助房屋按揭，一般只可以選擇「最優惠貸款利率按揭」(P 按)，現時普遍銀行P按息率為2.5厘，較用「H按」的約1.68厘為高。不過，根據房委會於4月發布的議事備忘錄文件，房委會考慮把貸款保證涵蓋至「同業拆息計劃」(H按)，或會於今年11月推行。對於一批新居屋買家來說是否「佳音」? 而現時用P按的居屋業主，能否轉按轉用H按計劃？
其實，現時多數銀行的H按計劃，鎖息上限等同P按息率，因此新居屋買家而言，選用H按是「進可攻，退可守」的選項。不過，美國連番加息後，香港一個月拆息未來極大可能會抽高，即使香港銀行不上調按息，到11月時，H按實際按揭或已貼近鎖息上限(現時普遍為2.5厘)，即等同P按的息率。到時選用H按，未必較選用P按節省太多利息。舉例，若H按實際按息為1.68厘，以每一百萬貸款額計，每月供款約4,085元，較用P按每月供款約4,486元，少約400元。但如若拆息再升，假設H按息升至2厘，每月供款便只差200多元。如拆息升至H按鎖息上限2.5厘時，選用H按與P按便沒有差距。
| 貸款額100萬元 | P按2.5厘 | H按 （H＋1.3%） 實際按息1.68%* |
假設一個月拆息 升至0.7% ＝ 實際按息 2厘 |
| 每月供款 | 4,486.2元 | 4,084.5元 (- 401.7元, -8.95%) |
4,238.5元 (- 247.7元, -5.52%) |
| 年期 | 25年 | 25年 | 25年 |
*以上H為一個月銀行同業拆息，2022年6月14日為0.38232%。
至於轉按慳息又是否可行呢？現時未補地價的資助房屋，要轉按首先是要經過房委會批准才行，而不論是否成功申請，也要付近2千元的行政費。如未來想轉用H按慳息，還款期只限25年內之餘下年期，不能拉長年期，而按過往經驗，由於要取得房委會轉按同意書，申請時間會較私樓轉按長，曾有個案要用近6個月時間才成功轉按。
同時，未補價資助房屋按揭，不如私樓般，可靈活地利用轉按套現。如要申請「免補」加按套現，房委會會要求業主解釋為何要加按，一般要有特殊原因才大機會獲批，例如籌集醫藥費或殮葬費，又或是孩子出國讀書、財務欠債等，不過這類特殊原因批出的免補加按，由於銀行會批出的息率一般會較私樓套現為高，或難以批出最優惠的H＋1.3%。
根據房委會統計顯示，現時資助房屋按揭有約78,800宗，未償還金額970億元。即平均按揭金額約為123萬，不套現的情況下轉按，可賺的現金回贈金額不算吸引，一旦拆息再升，慳息效果也有限，於可能快將加息的背景下，相信對一群未補居屋業主來說轉按誘因不大。
