加息周期殺到 供樓慳息兩大攻略

美國聯儲局於六月中罕有地大幅加息0.75厘，創28年以來最大加幅，香港銀行仍然紋風不動，分別維持最優惠利率的「大細P」於5.25及5厘。雖然，不少市場人士預計，最優惠利率在年尾才上調，但與供樓相關的香港銀行同業拆息(Hibor)，一個月期最近一度升至0.6厘附近，在九成多上車客利用「H按」借錢買樓的背景下，如果拆息持續抽升，供樓負擔難免會增加。到底在息口上升周期，供樓人士有何慳息妙法？

 

攻略一：按揭存款掛鈎戶口

 

如果閣下正打算上車，將承造一份新的按揭，本身手頭資金又較充裕，那麼按揭存款掛鈎戶口會是一個不錯的選擇。不少銀行的按揭計劃，會同時提供存款掛鈎優惠，在客戶向銀行借取按揭貸款的同時，讓客戶把存款放在該銀行的一個高息戶口，按揭支出與按揭存款掛鈎戶口的利息相同。

 

假設客戶借取500萬元，按揭利息2厘，同時把250萬元備用資金存放同一銀行提供的按揭存款掛鈎戶口，賺取同樣為2厘的存款利息，意味已可節省一半按揭利息開支。即使日後按息上升至2.5厘，這類戶口的存款息率亦會同步提高至2.5厘，以協助供樓客對沖部分按揭利息開支。

 

不過，這類戶口的存款金額一般設有封頂機制，與按揭利息掛鈎的金額，上限一般為按揭金額50%，意味供樓客最多只可「賺回」一半的按揭利息開支。

 

攻略二：適時轉按

 

如果供樓客現金緊絀，沒有大筆儲蓄可放在按揭存款掛鈎戶口，另一個慳息方法便是轉按。在H按為主的按揭市場中，各銀行都會因應其需求狀況，不時為客戶提供息率及優惠不同的供款計劃，業主們大可貨比三家，在罰息期完結後轉到息率較低的銀行承造按揭。

 

此外，因應H按設有封頂機制，例如銀行的按揭計劃為H+1.2厘，實際封頂利率為P-2.5厘(細P，即5厘)，即使拆息升至2厘，令H按息率高達3.2厘，供樓人士仍可用P-2.5厘，即2.5厘的息率繼續供樓。因此，如果選擇封頂息率水平較低的按揭計劃，供樓人士便可在拆息趨升時鎖定較低利率，以免大失預算。不過，仍要留意P按日後或有機會上升，那時便可能要承受較高的封頂息率了。

 

轉按的另一好處，是大多數銀行都會提供現金回贈優惠，當供樓人士決定轉按時，除了可選擇供款息率和封頂息率較低的計劃外，也可留意提供較高現金回贈金額、以及罰息期較短的銀行。例如部分二線銀行，現時均提供高達貸款額1.6%現金回贈的按揭計劃，而且只設兩年罰息期。

 

假設貸款額400萬元，供款期30年，息率2.5厘計，首年利息支出98,966元，可獲取的現金回贈為64,000元。因此，部分不怕麻煩的業主，可考慮專挑罰息期較短的高回贈按揭計劃，每當罰息期完結，便轉按到另一間銀行，不斷賺取現金回贈以幫補供樓開支。