按揭息率大爆發 新造按揭Plan點樣揀？

市場上的按揭息率主要分為三類，分別為H按、P按及定息按揭，前兩者為浮息按揭，當中H按一般根據一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)為計算基礎、P按則以最優惠利率(Prime Rate)為計算依據、定息按揭則按照香港按揭證券有限公司公布的利率來釐定，在申請時已鎖定未來10、15或20年的息率不變。

由於H按息率在一般情況下低於P按及定息，故市場上逾九成業主均會選擇H按計劃，P按則主要作為封頂水平的參考。至於定息按揭自2020年上半年推出至今均乏人問津，因為在敍造定按初期的息率，往往比H按高出一截。按證公司最新公布的七月份十年期定息息率為3.2厘，同期H按息率約2.02厘，定息按揭高出1厘以上，除非業主因過不到壓力測試等特殊原因，否則難以吸引一般業主選用定息按揭。

然而，在加息周期，定息按揭其實能發揮鎖定息率的作用，減低供款金額的波動性，考慮是否選用定息按揭時，一個重要因素是個人對加息步伐及幅度的看法。當大部分人認為定息按揭利息支出較H按高時，一批在去年透過定息上會的業主卻成為贏家。從2020年底至2022年初，10、15或20年按息分別為1.99、2.09及2.19厘，當時的H按約介乎1.38至1.5厘，P按封頂位更高達2.5厘，在當時的情況下「正常人」也會選擇H按。

隨著美國進入加息周期，港息亦步亦趨，上半年H按曾高見2.3厘，近日才稍為回至約2厘，而在去年或今年初選擇定息按揭的業主，已鎖定未來10至20年供樓利息介乎1.99至2.19厘水平，加息周期不會增加每月供樓負擔。

 

按證公司今年多番上調定按息率

不過，按證公司也不是省油的燈，在今次的加息周期，根據該公司的資料，年初至七月已多番加息，最新的七月10、15或20年按息分別為3.2、3.35及3.5厘，目前H按息率僅約2厘。假設貸款額500萬元，按揭年期30年，採用10年期定息計劃，首十年每月供款額21,624元；至同樣金額及年期，H按每月供款18,481元，定息支出高約3,143元或17%。

根據加息幅度及年期預測作選擇

新造按揭的業主，在考慮選用定按還是H按時，可根據個人對未來加息幅度的預期來釐定。若估計H按及P按在未來將持續上揚，並很大機會高於3.2厘，而且高息情況將持續多年，便可考慮定息按揭，並宜以10年期為首選。因參考過往的加息周期，10年內通常會經歷加減息循環，在定息年期完結後，業主可因應當時最新息率，決定轉為浮息或繼續做定息按揭。相反，如認為H按及P按息率在3厘多已止步，而且高息情況不會太長久，那麼H按仍是較適合的選擇。