【說樓解按】按息下跌 但為何入息要求不變？

上期提及近期銀行結餘創新高、拆息跌幅擴大、銀行按息掉頭回落。雖然早前銀行樓按取態開始好轉，但拆息現時跌至近十年新低，按揭利息收益轉跌，需留意資金流向、疫情發展及銀行取態會否出現變化。2011年銀行出現加息潮，按息競爭白熱化導致按揭利潤過於微薄，銀行曾6度加息以擴闊息差，由低至H+0.7厘逐步上調至H+2.3厘。去年銀行欲扭轉回贈過高，按揭客戶轉按頻繁局面，大幅削減按揭回贈；今年上半年銀行欲進一步改善按揭利潤，再度上調新批按息，直至下半年樓按取態改善而略減按息。

現時失業率升至6.4%之16年新高，勞工市場存在隱憂，加上政府保就業二期計劃亦快將結束，銀行縱使回復較積極取態，但警覺性將會提高，較佳的按揭息率及優惠較傾向提供予工作前景保持穩定、收入穩定及信貸紀錄良好的申請人。

本港低息環境延續，讓供樓業主享有低成本按揭，現時之按息較年初約2.5厘減幅達1厘，利息支出減少達40%，用家應可明顯感到供款負擔得以減輕。既然按息下跌，利息支出大幅減少，用家應可按照現時入息水平借取更高按揭額？事實卻並非如此。以例子說明，買家原本準備購置一個1,050萬元之單位，基於今年按息下跌，他準備買入一個1,200萬之單位申請5成按揭，貸款額600萬元，按揭年期30年。以銀行現時按息低至約H+1.35厘計，月供約20,620元，以按息加3厘即約4.5厘計算壓力測試，基本月入要求為50,670元；但可惜，即使買家月入達53,000元，銀行仍沒有批出按揭，買家細問原因，才發現H按之壓力測試需以P按之封頂息率加3厘(即現為5.5厘)計算，基本月入需達56,780元或以上。換句話說，雖然按息確實下跌，月供亦減少了，所要求的入息水平卻沒有因此下降，基於拆息波動性大，銀行一般以P按之封頂息率作為基準計算還款能力，由於P及P按息均沒有下跌，故此借款人仍需以現為2.5厘之P按封頂息率計算入息水平，而非H按息約1.5厘，這點借款人需多加留意。

作者為中原按揭董事總經理王美鳳