按揭預先批核適合哪些人

新按保「財爺 PLAN 」能幫助更多有需要的買家實現上車或換樓大計，然而，申請高成數按保由6成按揭上調至9成按揭，涉及的貸款額便有所增加，銀行要求申請人的入息水平亦相應提高，用家宜預先計計數瞭解自己的每月入息及自身情況是否符合按保條件。最近有銀行重新推出免費按揭預先批核服務，適用於一般按揭及按保個案，幫助準買家在置業前瞭解可獲銀行批核的按揭金額，以及心儀單位是否可批出有關按揭成數；由於買家已有銀行批出按揭的「定心丸」，入市便更有信心，簽臨約後亦可有助加快完成買賣及按揭流程。

申請按揭預批方法很簡便，準買家可透過按揭轉介公司協助向銀行提交按揭預批申請，準買家需向銀行遞交所需文件包括入息及身份證明，當中亦如一般按揭審批程序，銀行會向準買家瞭解心儀單位的資料以便進行物業估值，並會查閱申請人的信貸資料，整個按揭預先批核所需時間約2星期內可獲知結果，若屬於按保個案，由於涉及銀行及按保公司審批，所需時間一般稍長，約2至4星期內完成批核。批出之審批結果包括按揭成數及金額、按揭年期及按息優惠等，有效期為1個月，期內買入單位後便無需再交入息文件，基本上只需補交臨時買賣合約。若最終買入之單位有所不同，由於銀行已瞭解買家的入息水平，原則上在有效期內亦無需再遞交入息證明，但銀行會為新購物業進行估值及評估，若涉及之按揭額較申請預批時有所增加，銀行會再就買家的入息水平作評估，若涉及的樓價差幅不大，而買家的供款佔入息水平亦不是接近爆壓測邊緣，一般亦很快獲批通過。

銀行提供按揭預批服務確能幫助準買家安心入市，不過，疫情緩和及社交距離措施逐步放寬下，積壓多月的置業需求已正在釋放，疫下筍盤亦買少見少，買家遇上心儀好價單位或需及時決定入市，若不想等待預批結果，其實亦可循較簡易方式瞭解自己的貸款能力。若然準買家清楚自己的入息水平，可用較簡單便捷的方式評估按揭負擔能力，例如可利用按揭轉介公司或地產公司網頁的按揭計算機即時瞭解自己可負擔的最高按揭金額及可負擔的樓價，又或根據心目中的樓價瞭解符合壓力測試的入息要求，並可從網上估價工具參考物業估值，這尤其適合固定收入人士。例如準買家屬於首次置業人士，沒有其他債務，日常準時交卡數，亦齊備稅單糧單的固定受薪人士，一般來說，若他瞭解及符合上會所需的入息要求、首期及置業費用，基本上已可拿掐可入市的樓價範圍，亦未必需要按揭預批服務。

此外，對於一些按揭咨詢及疑難，熟悉銀行審批方式及樓按措施的按揭轉介公司亦可為準買家解答又或提供建議，並可初步評估可負擔樓價，可說是較快捷的支援服務。當然，買樓屬人生大事，有不少準買家寧可花多些時間視察不同樓盤，以便找出切合心意的單位，那麼對於這些準買家來說，在睇樓期間同步進行按揭預批，便可更有入市把握。按揭預批亦適合一些未能掌握入息狀況是否獲批貸款的人例如浮動入息、未確定入息證明是否足夠、已有按揭或其他債務在身等情況。有一點要留意，雖然按揭預批結果已大致上確定批出貸款，但由於未正式進入律師樓跟進階段，若然最終物業出現預批時未發現的業權問題，仍需待業權弄清晰又或銀行接納解決方案，方可獲銀行正式發放貸款額完成交易；但這僅屬個別情況。

上文轉載自經濟日報地產站專欄
中原按揭董事總經理王美鳳