「供平過租」VS「租平過供」不單是比較供款和租金(上)

根據現時平均樓價及平均租金去看，以6成按揭，按息約2%及較多人選用的30年期計算，一個400實呎單位的月供約$13,170，租金約$11,875，數字上看是「租平過供」；年初時按息較低，約為1.5%，計及月供約$12,293，同樣是「租平過供」。事實上，現時「租平過供」的情況增加，主因是近年租金沒有跟隨樓價上升，近五年來樓價平均累升約16%，然而租金走勢呈反方向，下跌約6%。20年前租金回報率逾5%，買樓收租屬大眾目標，10年前租金回報降至3%附近水平，近年受疫情影響外來需求，平均租金回報再跌至約2.4%。

根據上述，以6成按揭、現時按息約2%及30年期計，單位租值的租金回報達2.7%或以上才可將「租平過供」扭轉為「供平過租」，若未來按息升至3%，單位租值的租金回報需超過3%，對比供樓才屬「供平過租」。以上只屬平均數字計算，市場上不同區域或新舊屋苑單位其實分別有出現「供平過租」或「租平過供」的情況，對於樓價上升速度較快之單位，例如是較新、受追捧的樓盤但投資者比例較多、租盤量較充裕的屋苑，「租平過供」的單位較多，而一些較舊但租務暢旺的屋苑，仍有甚多「供平過租」的選擇。例如九龍啟德區一個較新屋苑單位約300多呎，樓價$860萬，6成按揭月供約$19,075，租金為$15,000，數字上明顯「租平過供」；而新界粉嶺一個老牌屋苑約450呎之單位，價值$580萬，現時以6成按揭月供約$12,865，租金則達$14,000，仍屬「供平過租」。

以上僅屬計算上的參考數字，心水清的人會明白，供樓金額是隨着業主多付一點或少付一點首期而變化，例如若選用9成按揭保險上會，貸款額增大自然供樓金額亦增加，對比租樓金額亦上升；而對於買樓收租人士，在樓按措施下僅可承造5成按揭，月供金額減少但所需首期卻增加。事實上，選擇供樓與租樓不應單單是月供和月租金額的比較，因為租金純粹是支出，供樓金額則包含本金和利息，置業人士亦享有業權傳承的權利及資產升值的機會(當然有機會升亦有機會跌)，下期再談。