建期Plan遇上加息周期 準業主上會有風險？

大部分新盤開售時，都會提供即供或建築期付款辦法，前者是買家支付訂金後，在短期內借取按揭以完成交易。至於後者則是買家繳交臨時訂金和大訂(約樓價10%或15%)後，可等到樓宇落成時才支付樓價尾數及完成交易。參考近月市場新盤開售資料，建期付款計劃已成主流，部分新盤更逾八成買家選擇建築期付款。

由於本港的新盤預售樓花期已延至30個月，惟一至兩年多後的息口水平，買家難以預測。不過，在加息周期持續下，相信日後按揭息率很大機會比現時高。以借取500萬元為例，假設供款30年，以H按封頂息率2.5厘計算，每月供款額為19,757元；但如果按揭息率加至3.5厘，供款額便會升至22,453元，每月足足多了約2,696元。

 

息率上升過不了壓測

 

由此可見，在加息周期買新樓將衍生一個問題，假如買家上會時，其薪金因息口上升而未能通過壓力測試，是否意味需要撻訂離場呢？要解決這問題，首先買家可選擇減少按揭成數，但缺點是要「抬錢」上會，需預備多樓價一至兩成的首期，對於手頭不夠鬆動，或欠缺父母資助的買家確實有難度。

 

其次是尋求親友擔任按揭擔保人，而這位擔保人必須有穩定收入、無意在短期內承造按揭置業、沒有大筆按揭貸款或私人債務需償還，以及年齡不能太高，以免影響按揭年期。不過，即使對方願意為你提供擔保，作為業主及借貸人，也必須瞭解自的供款能力，能否在加息周期下準時供款，否則可能會連累擔保人被銀行追討欠款，甚至拖累其信貸評級。

另一方面，縱使購買新樓的業主入息穩定兼足夠過壓力測試，但不少評論認為本港樓價可能因加息而調整，假如一至兩年後到建期上會時，單位樓價估值比買入價跌10%或以上，而買家只繳付了10%訂金，這情況下究竟是否繼續成交也是兩難。

 

其一，是樓價下跌後銀行的按揭批核金額將下調，業主借不足之前預期的借貸金額，需要抬錢補回差額才能上會。其二，就算有能力上會，但樓價未見底，是否繼續完成這宗「蝕本貨」成交，還是撻訂止蝕離場也是考慮因素。然而，撻訂的大前提是確定發展商日後不會追收差價，否則「止蝕」一途便此路不通。

 

因此，面對加息周期，如果上車客能力許可，購買新盤時選用即供計劃，可能較建期計劃較理想，一來前者的樓價折扣通常較大，增加樓價下跌時的防守力；二來是不用擔心建期上會時，因加息而面臨壓測的困難；三來是買家即時申請上會承造樓花按揭，一般情況會較易獲得銀行估足價。